浅谈房地产项目开发前期的投资控制

2020-11-17 09:51:59 cmcre 1

      房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程,一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、规划设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。而一个开发项目,往往需要数千万元甚至上亿元的资金,因此项目投资控制应贯穿于项目开发的全过程。
长期以来,项目投资控制的重点一直放在项目的实施阶段,即把主要精力放在施工和完工阶段,控制投资主要依靠施工图预算及项目竣工后结算审计。实践证明,项目竞拍、投资决策和设计阶段对项目投资的影响最大,因此,我们对房地产项目的投资控制应在决策和设计阶段,体现事前控制的理念。

       1 房地产项目开发决策阶段的投资控制
       房地产项目决策阶段是房地产项目投资控制的起点,其决策结果对项目投资具有决定性的影响。因此,房地产项目决策人员应做好基础资料的收集工作,对资料的正确性、可靠性进行认真分析,保证投资预测、经济分析的准确。这一阶段的投资控制一般采取分段进行,由粗到细,由浅到深地进行,具体工作主要包括下列几个方面:
   1.1、项目投资机会研究阶段
   投资机会研究实质上是提出房地产项目开发设想,对该项目开发投资机会进行初步探讨,以决定是否发起项目,参与项目开发的土地竞拍,它是房地产项目开发的决策与定义的阶段的起点。在此阶段,根据项目开发的土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究,研究附近相同类型的已开发项目的投资额、竞拍土地的价格和项目销售价格情况;政府规划设计条件分析;项目开发土地的SWOT分析。对项目进行投资估算,判断这个项目是否值得投资,主要确定项目开发土地的最高竞拍价格。
   1.2、项目土地竞拍阶段的投资控制
   根据投资机会研究的结果,参与政府部门进行的项目土地的竞拍,编制详细的竞拍报价策略:主要有不平衡报价,高、低报价,合纵连横报价,志在必得报价等
 在竞拍现场根据现场的实际情况,随时调整报价,当超过最高竞拍价格时,放弃该项目。土地竞拍价格的高低关系到项目投资控制的成败,是项目投资的第一部分。我公司在某项目土地竞拍过程中采用合纵连横的策略,仅仅以高于标的200万元价格,获得9.52公顷的建设用地。
  1.3 编制项目建议书阶段的投资控制
      取得项目土地后,要认真研究政府规划部门的设计条件,编制符合政府规划部门的设计条件的设计方案,它是拟建项目的总体轮廓设想,经过规划部门审批后,编制项目建议书。项目建议书一旦获得批准,即为立项。此阶段的投资控制主要是粗略估算项目投资,主要目的是进一步研究投资计划奠定基础,对项目的规划、规模起参考作用。
  1.3、项目可行性研究阶段的投资控制
      根据政府规划部门批准的设计方案,和立项文件,通过对项目的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证,考察项目建设的必要性,市场的可容性,技术的先进性和实用性,工程上的合理性,财务和经济上的可行性,项目对社会和环境的影响以及可能面对的风险等。项目可行性研究报告经政府批准后,其拟建项目投资估算额就是建设项目投资的计划控制额。此阶段根据工程技术数据、设备的规格、参数进行投资估算,误差范围在±10%之内

  2、房地产项目设计阶段的投资控制
  项目设计阶段是项目开发进行全面规划和具体描述实施的阶段,是项目建设的灵魂,是处理技术与经济的关键性环节。设计阶段的投资控制对整个项目投资控制的影响程度超过75%因此,设计阶段对项目的投资控制具有重要影响。
  2.1、项目管理人员的投资控制
房地产项目开发投资控制是技术与经济的有机结合。我国的房地产业从90年代开始,至今发展迅速,房地产管理人员大部分是从设计单位或施工单位招聘的。房地产项目设计和投资控制工作联系不够紧密,比较普遍。外国专家曾指出,我国的工程技术人员的技术水平、工作能力与外国同行相比不分上下,但是经济和技术结合的观念缺乏,思想保守。项目设计过程中,设计人员在设计时只管技术、规范的运用,而项目管理人员只注重施工现场的管理,工程造价人员只对不同阶段设计好的图纸进行概算、预算,没有将各种影响因素全面考虑,能动的控制设计。因此房地产企业一定要聘用复合型的工程技术人员。
  2.2、项目初步设计投资控制
  工程设计通常分为初步设计、技术设计、和施工图设计。技术设计主要是针对技术比较复杂、工程量比较大的项目,一般性住宅项目只需要进行初步设计和施工图设计
      初步设计阶段做好项目方案的优化比较是项目投资控制的关键,此阶段形成的初步设计概算一经批准,即为拟开发项目建设投资的最高限额
  强化意识、增强观念。设计单位和设计人员必须树立经济核算的意识和观念,克服重技术轻经济、设计保守浪费、不要迎合建设单位“喜高(标准)好大(规模)”要求;把技术与经济、设计与概算有机地结合起来,克服“两结合”的脱节状态。
  在此期间,房地产项目管理人员应充分利用自己的专业知识和工作经验,在设计方案的优先、优化过程中充分发挥自己不可替代的作用,随时对各类方案做出客观准确的经济性分析,当好设计人员的参谋。用动态分析方法进行多方案技术经济比较,变“画了算”为“算着画”,把价值工程运用到具体的设计中,通过对项目的功能和价值进行分析、比较,以最低的成本取得最优的功能,实现价值最大化,从而择优取得技术经济效果最好的设计方案。在某项目设计中,根据设计条件:多层的容积率为1.5、建筑密度<25%,中高层、高层容积率为1.8、建筑密度<22%; 高层或基础埋深≥3米的民用建筑应按地面建筑物底层面积建人防地下室,同时配建地面总建筑面积4%的人防地下室等。经过价值工程的应用,将全部高层的方案和高层多层混合的方案放弃,采用全部多层的设计方案。 
  在人防地下室的设计过程中,对人防地下室的设计规范,进行充分的学习,对人防地下室的功能进行了详细的分析,将人防地下室与地下停车场进行结合,将人防地下室的埋深进行了变通,节约造价300万元。
  2.3、项目的施工图设计投资控制
  采用限额设计按照批准的初步设计、初步设计概算控制施工图设计。一方面按照分配的投资限额进行设计,同时把限额设计的重点放在单位建筑面积工程量控制上。根据我公司以往完成的项目资料,相似的户型组合和面积方案。提出一些有根据的限额要求,例如,我们要求多层住宅建筑每平方米建筑面积:含钢量不得大于29公斤、混凝土用量不得大于0.3立方米等。
  加强设计变更管理也是限额设计的一个重要内容,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,以保证总投资额不被突破。
  推广应用标准设计,对于厨房、卫生间的面积和使用有特殊要求的,使用标准的设计方案。
  实行设计的奖罚制度。长期以来设计单位形成的重技术轻经济的倾向,原因在于设计人员的创新,被社会认可的只是技术上的创新(如建筑造型和使用功能),而控制工程造价的创新却得不到应有的关注甚至认同。设计人员在降低工程造价上深挖潜力的设计成果,得不到表扬和奖励,反而要承担风险。这样便挫伤了他们的积极性,造成了设计单位和人员要求安全保险,不问造价高低; 导致工程设计的“肥梁、肥柱”等抬高工程造价的现象。在设计中引入风险机智,实行奖罚制度,奖励那些设计方案优秀、工程造价节省的设计,处罚那些因设计浪费而造成经济损失的设计,能激励设计人员深挖设计潜力,重视设计方案的经济合理,对控制工程造价将是一个大的突破。

   3、结束语
   房地产项目开发前期的投资控制是取得良好投资效益的关键阶段。应该改变传统的投资管理观念,在土地竞拍、项目规划和设计阶段尽早进行投资控制,体现事前控制的思想,坚持把项目开发投资控制的重点放在前期阶段上,取得事半功倍的控制效果。

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