2021年中国商业地产的七大趋势

2021-02-21 11:48:23 康达信管理科技 2

深圳康达信管理科技-银川房地产管理咨询公司,1991年创立于深圳,是一家服务于房地产企业、物业管理公司 “以战略管理为导向、以流程管理为载体、以组织管控为平台、以培训为保障、以绩效管理和薪酬管理为机制、以文化和品牌为驱动”的房地产卓越一体化管理解决方案,全面优化地产企业核心基因,快速提升企业核心竟争力的房地产管理咨询机构。服务过的知名企业有:“万科集团、金地集团、招商蛇口、中海地产、保利地产、华润置地、绿地控股、佳兆业、东原地产、华侨城、雅居乐、华夏幸福、华发集团、圆融商管、星河商置、长房集团、世茂服务、楷林物业、建发集团等,经过几十年的稳步发展,深圳康达信管理科技不仅是中国房地产管理咨询行业的先行者,亦是行业内一家在咨询领域都有着强大市场份额的房地产管理咨询机构。以下是本文章的主要内容敬请观看!

纵观整个2020年,国内在新冠肺炎疫情防空方面成绩斐然,缓解了疫情对本地经济与房地产市场的影响。但5月以来房地产调控收紧,预示着国家经济转型的决心依旧,加之黑天鹅事件后,房地产高价值的假象与低租金之间的矛盾愈演愈烈,一方面交易周期被大大拉长,另一方面,从长远来看,房地产价值的走低,不可避免。

随着地产经济衰退后果的凸显,商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。比如,去中心化的灵活办公空间开始崭露头角、酒店衰退带来的租赁住宅兴起、小型购物中心成为趋势、商业地产证券化势在必行等。

以普华永道的《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》为依托,结合国内实践与案例,本文总结了商业地产市场的七大新兴趋势。

01、腾笼换鸟,并购改造成为新热潮

当前,在诸多促进因素的推动下,城市的更新改造已经成为国内开发商获取土地的主要来源。

在商业地产领域,并购改造的项目越来越多,比如德基接手雨润国际广场,宝能推出“宝能中环中心”,凯德在呼和浩特收购在建物业,打造内蒙古首座绿色购物花园,唯品会购入安粮国贸购物中心,布局全国首家城市奥莱等。无论是知名开发商还是行业新入局者,我们都清晰可见其对并购改造领域的试水。

数据显示,2020年上半年开业的商业项目中,存量改造已占比高达13%,高于2019年的6%两倍之多。从城市分布上看,存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对发达的城市。

高利、成熟商圈……存量改造身上的这些闪光点,无疑照亮了商业地产商向一二线城市的扩张之路,可以预期,在核心城市,存改项目将越来越多,并成为市场主流。

02、格局演变,去中心化成“新贵”

新冠肺炎疫情对办公市场造成了深远影响,有的领域因疫情扭转了颓势,有的则因疫情改变了原有格局。例如,2020年开始下滑的共享办公空间就因疫情再次受到市场青睐,而原本最受欢迎的核心区办公市场却遭到了冷遇。此外,去中心化的办公市场趋势渐渐显现。

从全球市场来看,近年来共享办公空间的运营商已经成为闲置办公空间最大的接盘侠。但到了2020年,由于大肆扩张带来的利润下降,很多共享空间不仅终止了扩展计划,还把空间还给了业主。但谁也没想到,新冠肺炎疫情带来的经济衰退却在这个时候拉了共享办公一把。疫情之后,很多公司迎来了发展的困难期,相对于传统的办公空间,这时的公司确实更愿意租赁服务式共享办公室。

普华永道在《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》针对不同行业进行了调研,55%的业主已经开始趋向于使用共享办公空间。此外,如今更多的业主选择开办自己的共享设施,而不是仅仅将空间出租给共享办公空间运营商。

总体而言,共享空间的起死回生主要还是因为更低的租赁成本,同时,对低价的需求也在推动办公市场走向去中心化。经济衰退之下,租户的盈利能力下降,为了降低成本,越来越多的租户选择搬到租金便宜的地方。分散型工作场所的任何大规模变化,必然会导致副中心办公空间需求的上涨,还会促进更多二级中央商务区的发展。

03、线上+疫情冲击,购物中心转向本地化

与西方国家的情况一样,多年来整个亚太地区的传统零售设施受到线上零售的打击,节节败退。eMarketer的统计数据表明,从线下到线上的转变来得的确太过迅速,以至于2020年全球62.6%的线上销售额都由亚太市场贡献。

不同的零售类型所受到的影响也大相径庭。例如,奢侈品零售具有极强的地域力。但一个城市高端的购物中心毕竟有限,其他商业体为了应对线上与疫情的冲击,开始对他们的商业空间重新定位或是改变运营模式,比如,不少购物中心开始塌下心来研究自己的客户群。

在游客消费占比大的市场,这种转变更为明显,运营商开始关注并研究本地消费者。商场开始减少品牌店,并推出更适宜本地消费者需求的项目,更多的吸收那些对本地消费者有吸引力的店铺。换言之,从服务本地视角出发,购物中心更像是一个城市功能的“集合店”,以前商业体关注的是客流,现在的关注的是如何成为消费者生活的一部分,而且是长期的一部分。

总体来看,购物中心本土化的战略会起到双重作用。一方面可以支撑收入,另一方面可以鼓励以前不接地气得零售商服务当地社区,成为真正的生活中心。

04、趋势变革,中小型购物中心成主流

追求高大上的购物中心已成为一种历史,现在的主题是广泛分布于各处的数量更多的较小商业设施,过去,5~10万平方米的中小型购物中心被认为缺乏竞争力。如今,人们认为这是基于周边消费者需求而产生的刚刚好的面积规模,距离方便,逛起来也舒服。

数据显示,在2019年新开商业项目中,规模在5至10万平方米的购物中心数量最多,占比48%;2至5万平方米的购物中心数量占比约30%;10至15万平方米占比约17%;15万平方米以上占比约5%。与2018年同期相比,5~10万平方米规模的商业体开业数量激增,从35%提升至48%,其余三种体量占比均有不同程度的缩减。其中,在一线城市,这种体量上的细分更甚,更小的体量更受欢迎。

总体来看,5~10万平方米的一站式商业中心已经成为近年来最常见的商业模式。一方面是市场经济自主选择下的产物,另一方面,拿地成本亦推动着地产商偏向于开发中小型购物中心。在两方面的共同推动下,可以预见到,中小型商业体将成为未来商业市场的主流。

05、悄然成风,酒店改公寓屡见不鲜

酒店市场与零售市场堪称难兄难弟,是所有资产类别中受疫情打击最大的重灾区。疫情暴发后,国际旅游业陷入停顿。国内疫情的平稳拉动旅游业复苏,酒店业有所好转。但由于国际游客和商务人士锐减,国内销售不足以将酒店的业绩拉升至新冠肺炎疫情暴发前的水平,酒店行业依旧面临着供给过剩的问题,这无疑会迫使很多资产出局。

基于此,很多投资人正在考虑重新规划业绩不佳的酒店资产用途。将酒店改为住宅公寓就是其中的一种选择。事实上,酒店改住宅公寓的模式,在一线城市早已屡见不鲜。在北京,从经济型酒店转型而来的安心公寓、魔方公寓等几家合规的蓝领公寓已然在“北漂”一族中悄然兴起。

和城中村里野蛮生长的“公寓”不同,这种连锁式公寓有正规经营手续,同时又能满足消防需求,只是房源稀少。刚刚拿到新一轮3亿元融资的安心公寓,正在为名下的“安歆·寓”招募更多加盟商,酒店物业是首选,首都机场、十里河、管庄、旧宫等地的门店正在筹建中。比做经济型酒店更低的成本投入,以及5%以下的空置率,让越来越多一线城市的经济型酒店开始琢磨“转型”的路子了。

06、高位拿地、为品牌买单、以小博大三推手将“轻资产”送上热搜

在近几年的房地产市场,“轻资产”是当仁不让的“热搜”。通常,轻资产化是指从重资产模式走向轻资产模式,从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。

万达可以说最早提出和践行轻资产的开发商之一。2015年年初,万达商业地产“轻资产”模式正式启动。2018年,万达商业更名为万达商管集团,同年,万达服务业收入1609亿元,占总收入的75.1%,房地产收入仅占24.9%。可见,轻资产模式为万达带来了实实在在的变化。

2020年,多数商业地产企业均开启了轻资产开发运营模式,大悦城、万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。

轻资产化的原因无外几种:

从宏观环境来看,土地价格一直处于高位,政府对拿地的资金要求要来越严格;从微观市场来看,消费者更加关注商业体的品牌,对知名或是连锁的开发商更有信赖感;从开发商视角来看,轻资产模式通过资本市场的手段来,以较少的自有资金撬动大量社会资金投资项目,拓展融资渠道,还不用承担过重的资金压力及风险。

更为重要的是,企业思维的转变,从甲方思维转换到管理人和服务者思维正在洗礼地产市场。

07、政策落地,REITs成为商业地产的未来发展方向

2020年4月,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。自此,中国公募REITs正式出道。

在疫情期间放开金融市场,可见政府对公募REITs提振市场、维稳经济抱以的期待。截至目前,各地发改委积极推动,已储备300余个项目,其中50余家报送国家发改委,国家发改委审核完成后将公布首批名单并报送证监会,进入发行程序,预计2021年上半年将迎来首批公募REITs的亮相。

那么,公募REITs对于正面临资金链困扰的房地产行业而言是否为久旱之甘霖?答案可能并不那么美好。从本意理解,REITs最直接受惠的无疑应该是房地产,但此次我国推出的公募REITs,明确定义为公开募集基础设施证券投资基金,聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。这一定位显然综合考量了房地产调控等诸多因素,意在避免对近年来房地产调控既有成效的侵蚀。因此,短期看公募REITs的推出未必有助于缓解房地产行业资金链紧张局势。但是,基础设施REITs并未将商业地产摒除在外,所以从长期来看,此次的政策落地,不仅为未来持有型商业地产REITs的推出做了铺垫,也将惠及商业地产商。

以美国地产巨头西蒙集团为例,凭借着出色的并购重组以及REITs专业化管理能力,西蒙集团25年中实现了21.05倍的回报,公司市值则从最初的66亿美元增长到2018年5月1日的487.45亿美元。

由此可见,公募REITs于商业地产商而言,不仅能分散投资风险,还能深入挖掘资产的价值,通过估值来盘活资产,同时还能有助于维持项目现金流的稳定。而无论是从全球经验来看,还是国内经济形势驱动,公募REITs无疑将成为商业地产发展未来的方向。

就上文内容来看,房地产企业中还是存在很多管理漏洞的,深圳康达信管理科技-银川房地产管理咨询公司拥有丰富的房地产管理咨询经验,已经成为中国最大的管理咨询机构之一,客户遍布全国28个省市自治区,也是全国唯一提供“房地产全价值链管理配套服务商”。依托“把握客户需求,提升客户价值,承载客户信任,超越客户满意”的咨询理念,已为1800余家客户、3000余个咨询案例、房地产TOP200超70%提供咨询服务。同时,康达信管理科技以专业、诚信的品牌形象在市场上赢得良好口碑,成为房地产管理咨询行业内的成功典范。

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