2021年地产采购会如何?对2021地产采购的6个判断

2021-01-29 09:57:59 康达信管理科技 4

深圳康达信管理科技-银川房地产管理咨询公司,1991年创立于深圳,是一家服务于房地产企业、物业管理公司 “以战略管理为导向、以流程管理为载体、以组织管控为平台、以培训为保障、以绩效管理和薪酬管理为机制、以文化和品牌为驱动”的房地产卓越一体化管理解决方案,全面优化地产企业核心基因,快速提升企业核心竟争力的房地产管理咨询机构。服务过的知名企业有:“万科集团、金地集团、招商蛇口、中海地产、保利地产、华润置地、绿地控股、佳兆业、东原地产、华侨城、雅居乐、华夏幸福、华发集团、圆融商管、星河商置、长房集团、世茂服务、楷林物业、建发集团等,经过几十年的稳步发展,深圳康达信管理科技不仅是中国房地产管理咨询行业的先行者,亦是行业内一家在咨询领域都有着强大市场份额的房地产管理咨询机构。以下是本文章的主要内容敬请观看!

2020年地产行业运转艰难,最终还是挺了过来,创出商品房销售面积以及销售额“双新高”的震撼成绩。

2021年已经开启,但新冠疫情的冲击依然存在,地产行业充满了不确定性。在这样的背景下,对于地产供应链行业目前面临的外部环境变化、行业拐点及冲击、未来发展趋势等关键问题,我们应该有怎样的认知和准备?

一、地产行业面临的外部环境变化

1.全球疫情的不确定性,导致全球经济受到很大影响

从地产行业面临的外部环境来看,无论是国内还是国外,近期疫情反弹的趋势明显,疫情对全社会的影响还在持续发生。全球疫情的不确定性,导致全球经济受到很大影响,预测2020年疫情将导致FDI降至0.8万亿美元,这将是全球FDI范围自2005年来首度回落至1万亿美元下方。

在全球经济衰退的大背景下,深度参与全球分工的中国经济难以独善其身,中国经济也在面临很大的挑战,最直观的反应就是疫情影响下全国的GDP走势。

2020年下半年,国内严控疫情,经济复苏趋势比较明显,但恢复到过往正常水平还是有很长的路要走,并且对比2003年的非典,2020年疫情影响下的经济复苏时间将会远远超过非典时期。

值得注意的是,2020年在国际局势压力以及疫情影响的大环境下,国家对地产行业的调控不减反增,所以地产作为中国经济的引擎之一没有复苏,到了2021年的一季度、二季度,可能都不会恢复到正常水平,所以地产行业对于形势的严峻程度要准备得更加充分,这是基本的判断。

2.中美科技脱钩,控地产、保产业的决心远胜从前

另外,目前国际上意识形态的对立,导致中美关系脱钩,而中美脱钩的本质其实是科技脱钩,这就意味着未来国家一定会让科技实力主导自身发展,控地产、保产业的基调进一步强化,决心远胜从前。这样一来,社会的资源配置一定会大幅度倾向其他实体产业,特别是高科技产业,对于地产行业而言,大家会发现给的钱更少了,给的政策支持更少了,地产调控将长期持续。这种大背景对地产行业的深远影响,所有行业人士都需要高度关注。

3.房价上涨预期不在,政策调控将更加严密

我国的经济发展强调雨露均沾的模式,势必导致经济发达的城市房价还是会有巨大的上涨压力,但是房价必须得控住,所以必然会招至更加严厉的政策调控,这是我们得出的结论。一方面,对于超大城市来说,由于经济发展快所以居民收入在提高,不断吸引外来人口涌入,导致住房需求上涨,所以房地产的“供”有些不应“求”,是所有发达城市面临的问题。另一方面,超大城市人口受限,新增建设用地指标严重不足,势必导致新房供应不足房价上涨压力增大,所以必然也会有更加严密的政策调控。现在已经没有机会跟大家探讨房价该不该涨了,就是不能涨,这已经是一个前提条件,这是所有从业者面临的环境。

所以地产行业未来的政策面和舆论环境都不会太好。

4.调控从“五限”升级为“六限”,“七限”也可预见

我们预测,未来地产行业的政策,调控将从“五限”(限价、限购、限贷、限商、限售)升级为“六限”(三道红线就是限资金),“七限”(限预售&过程监控)也有可能出现。如果到了限制预售的政策,意味着地产开发企业的日子将会更难过了。

5.地产行业高收入等,导致对地产的风评偏负面

地产行业舆论环境升级,总体风评承压。地产企业利润远超其他行业,地产高管年薪惊人,比如某个企业的区域总年收入超过多少亿等,这些都与其他行业形成巨大反差,导致社会对地产行业的风评偏负面。

现在主流媒体发声很少,自媒体基于情绪的渲染让房地产遭受了许多不公平的评价,比如过度放大地产负面信息。以“房闹”为例,以前建造的房子质量就没有问题吗?也是有的,只是之前买了房子之后能实现更好的投资增长回报,所以房子有一些瑕疵也可以忍受,但现在已经有些地方出现房价在往下走,所以购房者忍受瑕疵的限度会非常非常低,因此会有各种理由把房子退掉,这就导致行业的质量问题频发,这可能才是最主要的原因。

二、总量拐点、利润拐点、模式拐点

地产行业正在面临的三个拐点

理解地产行业所处的经济、政策及舆论大环境之外,今年和央企国企、千亿房企、百强房企、区域龙头房企研讨交流后,我们发现2020年其实是一个拐点年,从今往后行业的经营管理可能跟自此之前完全不一样,因为以前的成功经验不足以支撑我们未来很好的活下去。那行业正在面临哪些拐点?分别是总量拐点、利润拐点、模式拐点三大拐点。

首先看总量拐点,我们预计疫情催化之下,未来3-5年地产行业总量将持续萎缩,从2020年开始每年行业总量按照-5%的增速往下走,这是一个大概率事件。

利润拐点方面,2020年之后,地产企业将难以兼顾利润和规模的双丰收。以TOP30房企为例,近年净资产收益率、净利润率均值走势都在下降。很多地产企业内部都提出了“挖山填海”的战略,什么是“海”?其实就是亏损的海。利润拐点可以从财报体现出来,到明年利润的反转就会很明显了。

最后是模式拐点,开发模式从增量开发逐渐转变为存量运营,盈利方式从极致杠杆到经营管理转变,布局策略从外拓模式到区域深耕。粗放式增长将成过去,精细化练内功和产业转型将是主流。

三、净利润率、总资产周转率、权益乘数

三大地产引擎正在遭受冲击

其实地产行业这么多年以来,一直在享受国家母体经济发展的宏观红利。如果对比国内投资和国外投资,你会发现国内投资赚钱比国外投资赚钱多,因为经济涨幅较高,各行各业都是水涨船高,都会带来相应回报。由于各方政策、资源向行业倾斜,从2003年到2010年,地产行业享受了大量的土地红利,从2011年往后土地红利开始慢慢下降进入模式红利,比如说高杠杆、周转为王等等,到现在你会发现整个政策经济面、住房供给匹配面到了一定高度之后,过往开发模式难以为继,行业进入管理红利时代。

我们地产行业有三大引擎,但“三大引擎”都遭受了巨大冲击:

一是净利润率,但净利润率遭遇到了土地红利下滑的冲击。地价高位维稳,限价政策仍是主流,利润空间被挤压。

二是总资产周转率,但周转引擎受到了整个市场流速下降的冲击,不管是四五线布局为主的房企、二三线布局为主的房企还是典型国央企,总资产周转率均出现不同程度下降。

三是权益乘数,杠杆红利受到了“三道红线”的冲击,“三道红线”约束之下,房企对品质、成本等方面要求更高,直接影响行业采购趋势。很多企业在研究如何应对“三道红线”,说白了就是经营不健康给的钱就少了,政府部门越来越关注房企的资金流量、财务指标健康状况等。所以,现在的行业真的变了。

四、行业变革下

地产供应链的五大根本性变化

大环境及行业的深刻变化,对于房地产采购有哪些根本性影响呢?我们在对行业充分的调研交流中,得出了几个结论:

第一,总量拐点大背景下,行业集中度会进一步加强,强者更强,这是行业未来最重要的特点。加大与规模房企及本地龙头企业的合作,是供应商后续生存的关键。行业规模越来越集中,未来供应商应该更多找寻高潜客户,加强与规模房企及本地头龙企业的合作,这会成为常态。比如说滨江模式,1000亿的销售额一共不超过8家总包单位,这就是未来的常态。

第二,联合采购或者说与“采购联盟”战略合作,并基于此平台实现与多家房企的流程对接。目前联合采购面临的关键问题是,需要建立起一个从框架协议、合同签订、生产供货到验收结算的一体化平台,这样联合采购才会真正落到实处。

第三,在城市分化的大背景下,地产企业对于工程、材料供应商的品质要求会越来越强烈。背后最根本的原因是,在一二线城市,市场流速有保障但限价,而好的产品品质决定流速和价格上限。另外,在三四五线城市流量大幅度下降,一个城市流量只够供应排名第一第二的开发商,能够卖出去房子的也一般是城市里数一数二的开发商,第三名、第四名连汤都很难喝到,在这样的背景下,如何获得市场流量把房子卖出去?最关键的还是在于产品品质,因为产品品质决定流量归属。因此,地产企业未来对供应商的品质要求会变得越来越高。

第四,利润快速下降,带来房企对供应商性价比的极致追求。品牌不再是唯一致胜的关键了,因为所有开发商都在追求把利润和品牌做最好的平衡,如何用最少的钱做出最好的效果,是当下所有开发商最大的痛点。供应商在呈现相应解决方案的时候,除了展现科技、潮流之外,一定要帮客户算一个经济方案,用最小投入实现最高回报,这才是开发商本身的诉求。

第五,未来开发商与供应商应该有更深度的合作。在很多场景共同去做更深的挖掘,只有这样才能更进一步省成本,保护质量。比如,行业价格预期下降,导致“房闹”会成为大概率事件,供应商应进一步与开发商深度协同,减少因质量问题引发的纠纷。目前说实话,开发商供应商双方从互信层面、流程对接方面等就做得不够,还有非常多的痛点值得双方一起发力。以前关于双边的深度关系合作是供应商朋友比较关注重视,现在地产企业也非常重视这方面,所以未来开发商与供应商在深度合作上一定还有更多的空间。

第六,2020年因为疫情原因,数字化成为了所有地产行业的第一战略,所有业务要从线下转到线上,如果把所有业务模式做在线化的转换,其实就是流程革命和思维变革,对企业数字化的建设能力、业务的改造能力、创新能力等都提出了更高的要求。数字化一定是未来的趋势。

我们呼吁未来开发商朋友、供应商朋友,一定是基于当下拐点时刻,充分理解行业趋势,立足新思维并脚踏实地落到实处,只有这样行业明天才会更加美好,每家企业未来才会更加美好。

就上文内容来看,房地产企业中还是存在很多管理漏洞的,深圳康达信管理科技-银川房地产管理咨询公司拥有丰富的房地产管理咨询经验,已经成为中国最大的管理咨询机构之一,客户遍布全国28个省市自治区,也是全国唯一提供“房地产全价值链管理配套服务商”。依托“把握客户需求,提升客户价值,承载客户信任,超越客户满意”的咨询理念,已为1800余家客户、3000余个咨询案例、房地产TOP200超70%提供咨询服务。同时,康达信管理科技以专业、诚信的品牌形象在市场上赢得良好口碑,成为房地产管理咨询行业内的成功典范。

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