房地产调控分成需求端和供应端

2021-01-25 09:38:17 康达信管理科技 2

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这几天调控又开始升级了,其实伟哥说过很多次,房地产市场短期看政策、中期看政策、长期也看政策,从市场走势看,2020年房价上涨全国第一肯定是深圳,而2020年四季度开始,上海又成为了龙头,当然最近我们看到,北京市场部分区域也开始价格明显上涨——特别是海淀,但除了海淀、东西城外,朝阳,之外北京基本市场依然消停。

这些背后的原因是什么?其实非常简单,核心还是房地产调控政策的力度,虽然上海刚升级了调控政策,但从调控政策的真实杀伤力看,远远弱于北京,所以市场才有可能大涨,而深圳就更是这3个城市里面政策最宽松的代表。

看到很多机构做了表格,但里面有很多遗漏,伟哥丰富一下,3大一线城市调控政策力度对比见下图:

房地产调控分成需求端和供应端,

1:单独看供应端,深圳属于全国土地成交最少的一二线城市,市场供应依赖旧改,所以易涨难跌。而北京从2017-2019年,这3年所有供应的住宅土地全部限竞房+共有产权房,所以才出现了市场价格明显下调。

2:需求端政策力度,深圳最宽松,上海其次,北京最严格

相比深圳、上海、杭州、南京等热点城市出现的打新潮,北京楼市是全国少数的一二线城市过去连续4年没有日光盘的城市。

原因主要在于信贷等政策:

调控政策看

1:限购政策,北京力度空前,落户政策里面深圳最宽松,而北京与上海都属于落户艰难,特别是北京。上海针对外地人限购最严格,除了5年社保外,单身不准买,这一条全国最严格。

深圳虽然有落户需要3年社保这一条,但因为落户不限制,所以相当于最宽松,另外,北京针对商业、商住类物业的限购全国最严格,必须无房户且需要60个月社保。

2:限贷政策。

这一条其实主要看豪宅线,因为这代表了是不是普通住宅,深圳最宽松,这也是过去为什么深圳爆发的一个主要原因,2019年11月11日,深圳取消了豪宅线,这是过去深圳房价爆发的一个导火线。

即使到现在,深圳的信贷政策也依然的最宽松,另外上海的政策相比北京也稍微宽松,信贷政策基本影响了房价的走势。

3:限售,这一点政策上,深圳最严格,上海最宽松,北京只有限竞房有限售政策。

4:离婚政策,这一点上海与深圳都严于北京

5:房贷利率,整体看,上海利率最宽松,而北京最高,深圳居间。

6:税费政策,虽然上海深圳都升级了增值税,但只影响了3-5年的二手房房源,而北京严格执行了个税除满五唯一。

个税的计算方式:差额个税=差额×20%(能追溯到购房原值且能提供原始契税票或契税减免通知单)

若网签价>最低过户指导价,则个税=(网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息)×20%;

若最低过户指导价>网签价,则个税=(最低过户指导价/1.05-原值-原契税-附加-最低过户指导价×10%-贷款利息)×20%

全额个税(无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单)

若网签价>最低过户指导价,则个税=(网签价-本次增值税)×1%;

若最低过户指导价>网签价,则个税=最低过户指导价/1.05×1%

特殊:出售房产的房产证下发满5年或契税票填发日期满5年,且是业主(家庭为单位)在北京的唯一住房,免征个税。

所以整体看3个一线城市代表,房价涨幅的高低明显还是看政策力度,深圳最宽松,涨幅最高,上海居中,而北京的房价上涨幅度最低也是因为政策最严格。

很多人问伟哥,2021年买房吗?买房能赚钱吗?其实你就看这一段话:

房价上涨的核心原因还是钱多了,所以其实这一轮房价上涨,特别是深圳与上海,经营性贷款是罪魁祸首,到底多少去了房地产,你懂的。按揭贷款的利率居然比经营贷利率高,对于银行来说,什么最安全?银行是裁判员又是运动员,所以这是房价上涨的核心原因。想管很容易,企业贷款必须对公。

未来你想买房,如果看到上海、深圳或者你在的城市银行坚决打击经营贷进入房地产,那么千万别买,肯定跌。如果看不到,那么肯定会涨。

就上文内容来看,房地产企业中还是存在很多管理漏洞的,康达信在多年的房地产管理咨询实践中,针对国内房地产企业特点积累了许多独有具实性极强的咨询工具,形成了一套解决国内房地产企业各类管理问题的方法论体系。其中独创的组织管控模型、基于流程的绩效管理方法和流程要素分析模型及关键点识别方法等拥有自主知识产权,并在万科、金地等数十个项目中得到成功的运用。

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