城市格局变化,精准调控下,典型城市房地产市场表现如何?

2021-02-01 11:32:26 康达信管理科技 17

深圳康达信管理科技-银川房地产管理咨询公司,1991年创立于深圳,是一家服务于房地产企业、物业管理公司 “以战略管理为导向、以流程管理为载体、以组织管控为平台、以培训为保障、以绩效管理和薪酬管理为机制、以文化和品牌为驱动”的房地产卓越一体化管理解决方案,全面优化地产企业核心基因,快速提升企业核心竟争力的房地产管理咨询机构。服务过的知名企业有:“万科集团、金地集团、招商蛇口、中海地产、保利地产、华润置地、绿地控股、佳兆业、东原地产、华侨城、雅居乐、华夏幸福、华发集团、圆融商管、星河商置、长房集团、世茂服务、楷林物业、建发集团等,经过几十年的稳步发展,深圳康达信管理科技不仅是中国房地产管理咨询行业的先行者,亦是行业内一家在咨询领域都有着强大市场份额的房地产管理咨询机构。以下是本文章的主要内容敬请观看!

回顾2020年,当看到房地产市场被给予了一点“救市”春光就分外灿烂的迹象后,调控开始从源头对房地产市场进行管控。众所周知,房地产开发,一是离不开资金,二是离不开土地。

而2020的调控,便是从这两个方面着手。8月的“三道红线”和12月的“银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”分别从资金需求端和资金供给端对房地产市场的投资开发行为予以精准管控。10月的“土地审批权下放”的政策提出,则分别从土地供给端和土地需求端进行了精准调控。回看郑州房地产市场的调控,同样有精准化的趋势。

一边是严调控,一边是房地产调整恢复期。那么,几大典型城市,又分别有什么表现呢?鼎信长城对多个城市楼市进行了跟踪监测,以典型城市为代表,展示不同类型城市楼市的表现和特征,以期为房企下一阶段的投资决策提供参考。

城市是现代经济社会活动的主要载体。改革开放40年带动中国城市化快速推进,中国城市格局发生着深刻变化,不少城市快速崛起,也有一些城市逐渐衰落。随着城市化进程进入中后期,中国城市的基本格局已经确定。一个城市的房地产市场发展与当地的经济发展密切相关。往往经济产业发展比较强的城市,能吸引到更多的人口,市场需求增长也会较为可观,其房地产市场发展空间也更大。

除了经济发展外,城市城建配套也是房地产市场发展的重要影响因素。基础设施和教育配套投入力度越大的城市,意味着这些城市新建区的规划能够得到兑现,房价也能较快上涨。同时,房地产市场的发展还受政策面影响,相对来说,经济发展对房地产行业依赖度越高的城市,其调控政策变动的可能性也相对较低,对房价上涨的压制概率也会比较小。

2020年初,因疫情影响,房地产市场出现了短暂的停歇期,各项指标增速均创历史新低。但经济增长、人口增长以及城镇化率稳步提升,这些推动房地产发展的核心要素并未发生实质性改变,因此我们看到,疫情后市场走势持续超出预期。

壹、一线城市:以上海为代表

对一个城市的房地产基本面进行“把脉”,分析其规模、供求关系、利润空间等指标,是判断投资窗口期的重要依据。

伴随着上海城市的快速发展,可供开发建设土地已经非常紧张。目前住宅用地已经在逐年减少,并且未来将长期持续、难以扭转,最终上海将从增量开发转向存量开发。近年来,上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥领先的,供少需多之下,房价自然保持坚挺。然而一线城市调控最严厉,限购、限贷、限价等核心的楼市限制性政策级别最高。

2016年政策升级后,一线城市相继进入调整期,经过3年的市场自发调整,2020年深圳率先走出了独立行情,出现多个日光盘;而上海继深圳之后,于下半年开始回暖行情。

数据显示,截至12月下旬,上海住宅成交量已达900万㎡,为近4年最高水平,市场由供大于求转向供不应求,均价上涨接近2000元/㎡。且12月市场热度依然不减,据统计,2020年上半年上海新盘认筹量为15493人次,下半年63996人次,占比全年的80.5%;12月28972人次,占比全年的36%,年底购房热情依然高涨。

贰、新一线城市:以天津为代表

作为北方最稳定的房地产市场,天津的市场稳定性和抗风险能力跻身于全国新一线城市前列,一方面基于庞大的人口基数,另一方面得益于京津冀协同发展后逐渐丰富的客户结构。天津要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市,并提出“一轴两带三区”的市域空间布局结构。中心城区形成“一主五副”放射状发展结构。最新“十四五”规划,天津提出打造“津城”“滨城”双城战略,提升“滨城”的城市综合配套能力,发挥自身原有的产业优势及航运、港口优势,促进京津冀协同发展战略、助力世界级城市群的形成。但近两年天津表现出人口增速减缓、经济增长乏力等现象。

房地产方面,天津市六区已基本无土地开发,近些年开发重点主要在近郊,且逐渐远郊化。过去几年因开发强度大、市场竞争激烈,天津整体市场呈现量大价稳的行情,市场表现较为平淡。但不同区域板块差异较大、走势较为分化。如位于北京及天津中间地带的武清区,市场表现在各区域中较为理想,武清新城的中建壹方九里、金科集美雍阳、新城玺樾熙棠等主力在售项目销售情况均较好。

叁、强二线城市:以长沙为代表

长沙全市下辖6个区、1个县、代管2个县级市,总面积11819平方千米,建成区面积567.32平方千米。是国务院批复确定的中国长江中游地区重要的中心城市;全国“两型社会”综合配套改革试验区、中国重要的粮食生产基地,长江中游城市群和长江经济带重要的节点城市。也是综合交通枢纽、国家物流枢纽。长沙市2019年实现地区生产总值为11574.22亿元,同比增长8.1%,2020年上半年长沙市生产总值为5621.21亿。常住人口839.45万,自然增长率为4.53‰,城镇化率为79.56%。

长沙房产政策紧跟中央调控步伐,短期内放松可能性不大,结构调整为主,上半年以复苏经济为主,支持复工复产,对于楼市调整动作甚微;下半年进行一系列利好补充,人才政策修正,公积金政策方面对于二手房的调整等,对整体楼市影响不大,短期内仍将结构性微调为主。供应方面,上半年触底回暖,持平去年同期,下半年波动上升,全年超去年同期;成交方面,2月触底,3月市场开始回升,二季度市场快速复苏,房企加快推盘节奏,市场房源逐步释放,成交表现快速增长,上半年整体成交低于去年同期水平,下半年成交量回调,市场去化能力下降,购房者更理性选择。

长沙房地产管控严格、房价控制良好,是符合国家倡导的房住不炒的典型城市。目前新房均价在10000元/㎡左右,远低于同量级的其他二线城市,居民购房压力小、幸福指数高。

2019年城镇人均收入5.5万元,经济及居民收入水平高、城市化率水平高、人口数量大且房价水平低,催生了长沙强大的住房市场需求,2015年以来,年均成交量均在1500万平方米及以上水平。2020年虽有疫情,但1~11月成交已达1400万平方米,12月成交量依然较大,全年有望超过1600万平方米,略低于2019年。长沙模式作为中国楼市的典范,未来将持续为其他城市输入楼市管理经验。

肆、发达城市群县级市:以诸暨为代表

诸暨位于浙江省绍兴市,为绍兴下属县级市,北邻杭州、南临义乌,是连接杭州都市区和金义都市区的重要节点城市。2019年诸暨的GDP为1312亿元,增速7%;户籍人口维持在108万~109万。诸暨的综合实力位于百强县综合榜单之列,全国县级市A股上市公司数量中,诸暨排列第三,仅次于江苏的江阴市和张家港市。

诸暨民营经济活跃,现有各类市场主体18万家,其中规模以上工业企业1183家,境内外上市公司15家,与202个国家和地区建立商品进出口关系。居民财富水平高,2019年城镇人均收入达6.7万元,高于全国多个二线城市。

诸暨市自2016年至今,住宅类土地供应成交一直处于下降趋势,总计供应建面1303万平方米,成交总建面1130万平方米,诸暨市住宅类土地市场处于供求平衡态势。2020年诸暨市房地产市场活跃,成交地价创新高,地王项目楼面价突破12000元/平方米。近一年新房均价11873元/平方米,与二手房价持平。

2020年二、三季度,疫情后反弹明显。第四季度市区高地价的成交持续推动市场预期上涨,住宅成交端保持高量稳定态势。截至2020年11月份,全年已成交190万㎡,同比上涨32%,呈现量价齐升的市场行情。诸暨城区客户以改善型客户为主,城市稳定高收入类人群,愿意为高品质产品买单,区域价格承受力高,以本地客群为主,且以本地市区客群为主,少有外地投资置业。本地内生内需较旺,属于上升周期,但警惕市场供应同步在加大,抓住房价上涨周期,短期内大有可为。

伍、省会城市:以郑州为代表

郑州,河南省省会,八大古都之一,处于中原腹地,全国重要的铁路、航空、电力、邮政电信主枢纽城市。郑州航空港区也是中国唯一一个国家级航空港经济综合实验区,是中原地区新兴的中心城市。郑州定位为国家中心城市、国际航空大都市、世界文化旅游名城、中原经济区核心增长区。九州之中,十省通衢。

从郑州楼市来看,2020年上半年,宅地成交规模明显回落,成交楼面价低于去年同期,溢价率保持低位,宅地市场热度较低;商品房住宅上半年市场整体处于供过于求的状态,成交规模同比降幅逾三成,出清周期延长至13.6个月,短期库存风险增加。

复工复产后,6月土地和商品房成交达到2020年最大,下半年截至11月,土地和商品房市场供应量和成交量相较去年同期均有明显下降,但楼板价和商品房成交均价基本与去年同期持平。

环郑州区域荥阳、新郑土地市场成交量高于市内各区,但商品房价格下降较为明显。总体来看,郑州市进入稳定发展阶段,价格波动幅度不大,但成交量明显减少;周边郑州下辖代管市及县区价格下降较多,存在一定市场风险,需持续关注市场变化情况。

就上文内容来看,房地产企业中还是存在很多管理漏洞的,深圳康达信管理科技-银川房地产管理咨询公司拥有丰富的房地产管理咨询经验,已经成为中国最大的管理咨询机构之一,客户遍布全国28个省市自治区,也是全国唯一提供“房地产全价值链管理配套服务商”。依托“把握客户需求,提升客户价值,承载客户信任,超越客户满意”的咨询理念,已为1800余家客户、3000余个咨询案例、房地产TOP200超70%提供咨询服务。同时,康达信管理科技以专业、诚信的品牌形象在市场上赢得良好口碑,成为房地产管理咨询行业内的成功典范。

首页
产品
新闻
联系