遇见房地产拐点

2021-01-27 09:43:38 康达信管理科技 21

康达信管理科技,国内领先的房地产管理咨询公司,致力于房地产卓越管理,提供“战略规划组织管控流程优化绩效体系薪酬体系激励体系专业专项咨询物业管理咨询培训服务等。

银川房地产管理咨询公司,是国内唯一房地产全价值链管理集成服务商,帮助房地产企业建立持续发展核心优势,以“把握客户需求,提升客户价值,承载客户信任,超越客户满意”的咨询理念获得内部员工与外部同行的尊重。我们不仅拥有经验丰富、专业造诣的合伙人团队,而且还在房地产管理咨询的实践中按照专业化和职业化的要求形成了梯次结构合理的专业管理咨询团队。以下是本文章的主要内容敬请观看!

所谓的财富的积累,只是一个结果,背后往往是个体的眼界、机遇、性格等种种正确决策的共同作用力。如果我们只是盲目追求结果,却不能真正深刻理解结果财富背后的逻辑,那么恐怕只会陷入越勤奋越贫穷的循环当中。

时至今日,房产与房价仍然紧紧牵动着国人的神经。

劳动是财富之父,土地是财富之母。 ——威廉.配第01

从2020年开始,房产不再是随手可得的果实,而是更需要“选择”。对于我们普通人来说,要想让财富实现增值保值,对房产投资的选择变得非常重要。

那么,什么样的房产是值得投资的房产呢?

让我们先来看一下哈佛大学教授霍利斯·钱纳里的经典著作《工业化和经济增长的比较研究》。

霍利斯教授在书中提到:当一个社会的人均GDP超过1.1万美元时,经济体进入后工业化时代。这意味着中产阶级的物质需求已经得到了基本的满足,开始转向自我实现和自我发展;由生存性消费(衣食住行)转向发展性消费(医疗、教育、美容和旅游等)。

目前我国已经步入了万元美金社会,这就意味着很多国人的选择将从基本的生存性需求转向为发展性需求。

经济发展和收入提高带来的变化是人们的时间变得越来越贵,人们愿意为舒适付出的溢价在增加,同时财富代际转移的意愿增强,对子女的金钱和教育的投入会越来越高。

这些因为需求而产生的溢价就是我们普通人房地产投资的机会。

01、时间溢价

城市,也叫城市聚落,一般包括了住宅区、工业区和商业区,并且具备一定的行政管辖功能。

从城市的定义中可以看出,城市是一套功能网络但是在这套网络中最有价值的是节点,比如说城市的中心地带,各种交通干线的交接处,这些节点可以将人与各种基础设施和功能机构紧密连接。

未来随着城市建设和发展的复杂化,人们的时间成本将会越来越高。因此城市节点处的溢价也会更高。

我们以燕郊和北京之间的距离为例,计算一下一个北漂族在十年内往返于燕郊和北京之间的时间成本。

燕郊位于潮白河东岸,隶属于河北省,距北京市区30千米。一般情况下,在一线城市工作的年轻人每小时的工资至少100元,金融和IT行业的还要更高。

一个北漂族每天在燕郊和北京之间往返最少需要三个小时,相当于一天间接花掉了300元,一年按照250个工作日计算,就75,000元。如果是夫妻两个人的话,一年的时间成本加起来就是15万。

再考虑每年10%的工资增速,那么10年下来就是245万元。这10年累积的时间成本就已经覆盖了北京市中心和燕郊的房价差。

由此看来,就投资价值而言,处于网络核心节点的城市中心的房子价值最高,郊区地铁旁边的房子次之,郊区没有地铁的房子,则几乎没有投资价值。

02、阳光溢价

关于东北老工业区的衰落有很多的解释,产业结构制度、环境基础设施等因素,是经济学家给出们来的诊断。实际上还有一个不曾被人们注意到的因素,或许才是一切的根本:那就是东北的温度实在是太低了,根本就留不住人。

辽宁和吉林1月份的平均温度在零下10℃以下,黑龙江一月的平均温度低于零下20℃。自2000年以来,很多东北人到海南三亚买房,甚至有段子调侃说三亚已经跃升为了“东北第四省”,而这一切都反映了东北人对于温暖的向往。

哈佛大学的城市经济学家格雷泽在《聪明的增长》一文中提到过美国人口迁移的规律,那就是各城市人口的长期增长和1月的平均气温呈明显的正相关关系。1月平均气温在0℃以下的城市和1月平均气温在10℃以上的城市相比,前者的人口增速只有后者的1/3。

步入万元美金社会后,财富积累到了一定水平,人们对舒适的要求也开始发生了变化,愿意为温暖的环境而付出更高的溢价。

这一规律不仅仅适用于美国,在我国也同样通过东三省的例子得到了证明。温度的提升带来的不仅仅是舒适感的增加,温度对寿命也能起到显著的提升作用。

在顶级医学杂志柳叶刀中,有一篇文章统计了13个国家的各种致死因素,发现偏离最适宜的温度这个因素所导致的死亡占了所有死亡因素的8%,超过了交通事故、肺结核等常见因素。

对此我们可以理解为常年处于寒冷的环境中不仅会增加致死的可能性,而且患呼吸道疾病、心脑血管疾病和关节病的风险也会增加。

在不久的将来,人们将迈着更加轻盈的脚步,奔向更加舒适的城市;像成都杭州这些温暖湿润更适宜居住的南方城市,会越来越有吸引力。

对于房产来说,这些城市的房产价值也将会越来越高。

代际跃迁的溢价

深圳的“百花片区”是近两年很火的学区,这里是福田区中小学名校的聚居地。这一片区内的学校因师资力量雄厚教育质量良好,而长期霸榜深圳中小学校的前三名。

近年来这一片区每年房价的涨幅都在20%左右,而且这一片区小面积房屋的单价远远高于大面积房屋。

从统计数据中得知:一个面积为43.5平方米的一居室总价为1,000万;一个面积为103平方米的三居室,总价为1,500万;一个面积为128平方米的四居室房屋总价为1,750万。

天价学区房背后反映的是深圳教育资源的稀缺。

面对日益紧张的教育资源,许多家长为了让孩子获得最好的教育条件,宁可咬牙买高价优质的学区房,即使花更多的钱挤在面积非常小的破旧小区里,也心甘情愿。

在2020年,我国总体迈入中高收入国家行列,许多家庭都成为了中产以上的家庭,而这种竞争将会向下一代蔓延。不可以让孩子输在起跑线上,未来对优质教育资源的竞争将会越来越白热化。

落实到具体的房产投资策略中,我们要寻找三者的交集。温度因素可以帮助我们大致确定房产投资的城市区域,时间溢价和教育资源会使人们购买房产的目光更多聚集于学区房或者城市中心地带。

我们一直在强调的是,房产投资最重要的考虑因素是位置、位置还是位置。宁要核心区域的老破小,也不要远郊的大别墅。

03、即使上述所有的房产投资原则都得到了满足,也不要忘了房产投资仍然有一个最大的敌人,那就是供给。

在1994年,山东省政府将乳山市的银滩规划为旅游度假区。那里有被誉为“天下第一滩”的中国北方最好的沙滩,也是非常知名的旅游和度假胜地。在2000年以后,乳山市在海岸线上陆续建设了200多个海景房项目,仅2007年到2010年之间,乳山市房地产竣工总面积就达到562.34万平方米。

海景房的供给和房价的增长形成了鲜明的对比:从2009年到2019年乳山市的海景房价格从3500元每平方米涨到了4000元每平方米,可以说是基本没有变,远低于全国房价平均的涨幅。

深究这一现象就会发现,房产供给的增加是主要原因。

曾经的海景房在国人的心目中意味着面朝大海春暖花开的幸福生活,但是大家逐渐发现了海景房的许多问题,比如交通不便、生活配套设施不全面、医疗和教育资源就更加缺乏了。

在中国长达 1.8万多千米的漫长海岸线上,土地和房子都不稀,海景房的供给严重大于需求,反而是城市中心的土地供给更不容易增加。

物以稀为贵是经济学最基础的原理,即便是条件再好的房子一旦不再稀缺,价值都会大打折扣。

房子在人们心目中的意义,大概就像英国诗人约翰·佩恩的诗中所写的那样:无论流连过多少绚丽的风景,无论途经多少堂皇的宫殿,都无法取代我的小屋。

希望大家都能在新的一年里拥有一间自己的小屋!

就上文内容来看,房地产企业中还是存在很多管理漏洞的,康达信在多年的房地产管理咨询实践中,针对国内房地产企业特点积累了许多独有具实性极强的咨询工具,形成了一套解决国内房地产企业各类管理问题的方法论体系。其中独创的组织管控模型、基于流程的绩效管理方法和流程要素分析模型及关键点识别方法等拥有自主知识产权,并在万科、金地等数十个项目中得到成功的运用。

首页
产品
新闻
联系