马光远:房贷新政如何影响房价走势?

2021-01-11 09:37:14 康达信管理科技 1

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2020年12月31日,央行、银保监会下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理,设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

具体为:大型银行房地产贷款和个人住房贷款占比的上限分别为40%/32.5%,中型银行为27.5%/20%,小型银行为22.5%/17.5%,县域农信合作社为17.5%/12.5%,村镇银行12.5%/7.5%。

对于这个“通知”对未来房地产市场的影响,业界的看法似乎没有那么严重。比如有观点认为,通知对房地产开发贷款和个人住房贷款的比重进行设限,对整个市场的影响有限,因为相对于去年8月份出台的“三条红线”政策,目前超过房贷新政的上限的银行并不是很多,并且还留有2到4年的过渡期。

但是,很显然,这种解读严重低估了这次房贷新政设置上限的政策风向标的意义,那就是通过金融政策的调整,继续强行压制房地产的金融杠杆,这对整个行业而言,是具有风向标的意义,而绝不是影响有限。

首先,解决金融、房地产与实体经济发展的失衡问题,已经被列入“十四五”规划建议。

主管副总理韩正在去年12月住房建设座谈会上特别强调加强房地产金融调控。这意味着,通过各种金融手段降低房地产领域的杠杆,减少房地产对金融资源的过度占有,这是大方向,大趋势,势必对整个房地产行业的融资和未来房价的走势产业根本性的影响,其长期影响不容小觑。

其次,金融监管部门的负责人多次公开表示,房地产是“最大灰犀牛”。

郭树清强调,坚决抑制房地产泡沫。他在去年11月十九届五中全会关于“十四五”规划的解读文章《完善现代金融监管体系》一文中提出坚决抑制房地产泡沫,文章写道:上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

这意味着,在“十四五”期间,房地产融资占金融资源的比重总体上将明显下降,这意味着,整个行业的融资逻辑将发生颠覆性的变化。

目前撞线的企业,特别是头部企业并不少

第三,去年8月出台的对房地产融资实施的“三条红线”的政策,即:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。已经于2021年1月1日开始实施。目前撞线的企业,特别是头部企业并不少,有相当一部分甚至是直接撞了红线,很多房地产企业如何使得自己的三项指标合规,难度很大。

第四、不断收紧的房地产金融政策势必引发房地产行业的严重分化

很多中小房企在融资方面可谓举步维艰,房地产行业将真正进入大洗牌、大分化、集体倒闭的惨烈洗牌阶段。随着金融资源的稀缺,中小房企获得金融资源的难度越来越大,成本越来越高,将难以为继。在这个过程中,不排除一些过去玩高杠杆的头部企业倒下,但更多的是大量的中小房企。

房地产的本质是金融,房地产过去发展的最大推手是杠杆,包括备受诟病的住房预售制度,本质上也是在增加房地产行业的杠杆。

从历史上房地产泡沫的破灭看,金融政策和金融环境的变化,对整个行业的发展一般都是致命的。金融大环境的收紧,势必改变房价的走势,颠覆房价的逻辑。过去我们老说房地产变天了,但房地产行业的人总是不以为然,依然我行我素继续玩过去的老套路。但是,过去两年,房地产领域的头部企业屡屡传出“病危”的信息意味着,房地产的日子已经很不好过。

金融政策的改变,杠杆的人为收紧,再加上供求关系已经不同于以往,还有,大城市的房价已经处于阶段性的高位,这一切都意味着,房地产整个行业处在一个洪水不断上涨的危险的堤坝之上,稍有不慎,整个行业的杠杆脆裂。想想中国老百姓80%的财富都在房子身上,那将不是灰犀牛的问题,而是会引发一场真正的金融海啸和最惨烈的财富屠杀。

当然,我们希望的是,在处理房地产的问题上体现出智慧,切不可操之过急,要吸取过去去杠杆过于简单粗暴的教训,其实,伟大的时间是可以解决杠杆问题的。

在房地产的金融逻辑发生变化的情况下,我们现在可以肯定地说,房地产作为中国最好投资品的时代,现在正式降下来帷幕。到了可以和房地产投资说再见的时候了。

就上文内容来看,房地产企业中还是存在很多管理漏洞的,康达信在多年的房地产管理咨询实践中,针对国内房地产企业特点积累了许多独有具实性极强的咨询工具,形成了一套解决国内房地产企业各类管理问题的方法论体系。其中独创的组织管控模型、基于流程的绩效管理方法和流程要素分析模型及关键点识别方法等拥有自主知识产权,并在万科、金地等数十个项目中得到成功的运用。

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