优化房地产领域法治营商环境

2021-01-11 09:30:30 康达信管理科技 3

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房地产是国民经济的重要支柱性产业。2018年以来,苏州市吴江区人民检察院在办理涉房地产刑事案件中,发现楼盘烂尾、产权无法过户、“黑合同”等问题突出,进一步凸显了加强房地产市场法律监管体系建设、完善信息共享公开平台、构建与银行良性互动关系的重要性。

男子假冒亿万富翁

暗地掏空房产公司

2013年11月,苏州某置业公司获得了苏州一处地块的土地使用权,但因资金周转问题,开发进度缓慢,3名股东决定对外引入新股东。这时,王兴出现了。据介绍,他是在澳门做珠宝生意的大老板,即将在苏州开发最大的月子中心。更关键的是,他背后还有一位神秘人物,在澳门有金店,在缅甸有矿山,以后还会让王兴继承财产。

3人起初并未轻信王兴,但王兴出示的一份2.97亿元的银行对账单打消了他们的顾虑,3人认为确实找到了金主,并与王兴签下协议。根据协议,3人同意先变更登记再注资入股,约定王兴以7285万元注资成为占股51%的控股股东。2016年5月12日,王兴成为该公司的法定代表人。

王兴的入股是以注资为前提的,然而工商变更登记后,王兴却迟迟没有按照约定支付出资费用。根据约定,王兴必须在2016年6月30日之前办理好施工许可证,否则要无条件退出公司并赔偿公司1500万元违约金。

王兴迟迟没有投钱,3人本可以依据合同追究他的违约责任。然而就在这时,王兴又使出缓兵之计,伪造了一份6.5亿元股份转让协议。但到了当年12月,公司并没有按照合同约定收到款项,几名股东一核实,才发现协议竟是假的。

案发后,他们才了解到,王兴其实只是一名普通的生意人,不仅背后没有神秘人物,名下流动资产也仅有5万余元。

这件事“穿帮”后,几名股东收回了交给王兴的公章。然而,王兴又立即伪造了两枚,继续用于对外收取建筑保证金和出售商铺。案发前,王兴通过采用引进多家建筑工程公司并收取保证金的方法,以开设该公司新账户、重启休眠账户等方式,挪用公司账面资金2540多万元,其中760多万元进行营利活动、330多万元归个人使用或者借贷给他人且超过3个月未归还。

2018年11月,该公司被起诉后,法院根据职权查封了其名下地块不动产及44套房源,查封期限为3年,明确查封期间停止办理抵押、买卖、过户。对此,王兴也在法院的执行笔录中予以签字确认。

但私下里,他依旧在2018年12月至2019年6月期间对外公开销售公寓,获利270多万元,并导致涉案公寓均无法办理网签,销售者无法追回房款,受害人损失惨重。

权力集中花式销售

房产领域诈骗多发

近年来,类似王兴诈骗案这样以房地产企业和购房者为共同受害人的案件频繁发生。《法治日报》记者采访了解到,与其他类似诈骗案件相比,此类案件的特殊性在于,不仅普通购房者被骗,案涉房地产企业也成了受害人。经过对多起此类案件调研分析后发现,案发的原因主要有以下几个方面:

一是一些房地产企业权力过度集中,滋生监守自盗土壤。企业经营管理若缺乏风险把控和制衡监督机制,则容易滋生犯罪行为。不仅是该置业公司,不少房地产企业实际控制权和运营权也都集中于一人,财务制度流于形式,易出现“无流程混乱”。

例如,在苏州市吴江区人民检察院办理的另一起房企老板挪用资金、职务侵占案中,被告人公开宣称公司是自己独有,公司财产就是个人财产,公私账户混用,随意挪用资金7500多万元用于个人及家庭消费,造成资金链断裂,工程烂尾引发购房业主集体上访,造成严重社会后果。

二是花式销售套路多,监管部门“雾里看花”。一些开发商利用购房者贪便宜、图省事的心理,使用内部认购、一次性付清优惠等违规销售手段制造“画饼式”骗局,诱骗购房者入套,买卖双方“一个愿打一个愿挨”,导致违法行为难以上升到执法监管层面,不仅不易被及时发现,而且客观上增加了执法难度。

例如,在前述王兴诈骗案中,王兴在明知部分房源被法院查封的情况下,撕毁、遮盖禁售公告,以售后返租、约定回购等方式为诱饵,与购房者达成私下协议,避开监管部门半夜签合同,销售已查封房产10多套,收取部分售房款270多万元,最终引发购房者群体性上访维权。

三是“移花接木”钻“空子”。不法分子心存侥幸,利用监管漏洞变造、伪造证件,以低廉的违规成本获取高额的销售利润。

例如,在前述王兴诈骗案中,规划许可证上明确规定一至三层裙楼部分商铺不可分割销售,在未办理规划变更的情况下,王兴私自将预售许可证上134套篡改为1134套,进行分割销售,导致业主购买无产权虚拟商铺,损失惨重。

完善机制加强监管

规范经营防范风险

涉房地产市场刑事案件风险蔓延速度快、波及面广,容易诱发各类不稳定因素,既需要政府有关部门加强监管、房地产企业规范经营,还需要购房人自身加强防范。为此,吴江检察机关提出了四方面的建议:

首先,政府部门需要加强宏观监管和微观风险防范。

一方面,政府有关部门要加强房屋买卖市场监管,构建覆盖开发建设、工程质量、交付使用全过程的监管机制,对于发现苗头风险隐患的,住建、国土等部门要提前介入,加强常态化、全链条执法,对房地产开发土地供应、项目规划和商品房销售中的违法违规行为,要依法依规查处,并记入信用档案。特别是对长期停工、闲置地块,要加强现场检查和专项整治,多措并举防范开发商违规售卖行为,及时防患于未然,化解交易风险。

另一方面,相关部门还应加强数据共享、联动管控,健全预查封的双向互通,防止非法转移财产,做好不动产诉讼保全、执行措施动态监管,并进一步健全房地产市场信息系统,完善各项信息披露制度,真正将刑事风险降到最低。针对个别开发商资金链断裂的情况,要做好风险评估和应急预案,加强对个人账户与公司账户之间大额且频繁往来资金的监管。

其次,房地产企业要规范经营管理。要对开发销售过程加强管理,对大额资金使用支出严格审批,对投资入股行为严格审查,防止因此引发资金链断裂,并导致影响开发经营。在内部管理中要加强房屋买卖合同、公司印章的管理,防止类似王兴案这类因诈骗行为导致系统性风险的发生。

再次,购房人要增强防范风险意识。鉴于购房人在商品房买卖中的弱势地位,相关部门应当落实民法典保护弱势群体的相关规范要求,进一步完善维护购房者合法权益的配套法律规定,及时曝光违规违法企业和项目,震慑房地产开发企业,引导群众有效防范风险,理性购房。特别是要规范购房合同中格式合同条款的处理、网签合同审查等工作,把好市场准入关和交付使用关。

购房人要加强房地产相关法律政策学习,及时了解决房地产市场政策法规、购房注意事项等。购房时要多方了解所购房产开发建设等相关信息,及时办理登记手续。在签订房屋买卖合同过程中,要及时咨询法律界人士,谨慎支付定金,及时排查合同风险和其他风险。

最后,司法机关要加大打击力度。一旦掌握涉房地产刑事犯罪案件线索后,公检法等司法机关要及时介入,迅速启动侦查、公诉及审判程序,及时维护受害人权益。对案涉资金的,要及时采取查封、扣押等保全措施,防止受害人的损失进一步扩大。

就上文内容来看,房地产企业中还是存在很多管理漏洞的,康达信在多年的房地产管理咨询实践中,针对国内房地产企业特点积累了许多独有具实性极强的咨询工具,形成了一套解决国内房地产企业各类管理问题的方法论体系。其中独创的组织管控模型、基于流程的绩效管理方法和流程要素分析模型及关键点识别方法等拥有自主知识产权,并在万科、金地等数十个项目中得到成功的运用。

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