2020年中国房地产总结与展望-战略篇

2021-01-04 10:15:58 康达信管理科技 2

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导读

三条红线压力下,多元投资重要性更加凸显。

2020年,新冠疫情“黑天鹅”冲击房地产市场,政策调控基调先松后紧、行业景气度继续承压。随着市场由增量向存量转变,房企积极应对环境变化,在巩固主业的基础上,对多元化战略的重视度上升。

我们认为,房企利用金融杠杆实现规模越阶的发展模式难以为继,房企需要找到空间广阔、适合深耕、且利润向好的新领域。房企多元化探索持续多年,在地产和非地产领域均取得一定成果。新环境下,房企的战略由多方向尝试向着聚焦转变,由主动经营向投资入股转变,也将更加注重投资确定性与投资回报率的提升,以挖掘转型后的“第二曲线”。

2020年总结

01.需求增长放缓叠加“三道红线”,房企发展逻辑生变

过去二十年,是城市化水平快速提高的时代,乘着城镇化的东风,房地产行业高速发展,规模成为评价房企发展的重要标准。2020年,我国的城市化率已经超过60%,城市化进程逐渐放缓,住房需求的增长随之放缓,由此,以住宅开发为主的行业规模基本见顶。

房地产行业景气度下降,“三道红线”成为融资监管的分水岭,房企纷纷将发展目标由规模增长转为有质量的增长,其战略选择也随之变化。

在土地投资方面,房企放缓拿地节奏,增加合作杠杆。过去几年,合作开发的业务模式已经在房地产行业普及,多数房企合作的主要目的是扩大业绩规模增长和分散市场风险。“三道红线”后,房企投资端更为谨慎保守,同时需要降杆杆、降负债,合作开发便是改善资产负债表的重要途径。按照财务规则,项目公司只能选择一家房企报表,控股或操盘方优先。过去,房企倾向于通过并表增加营收和毛利润。未来对于负债率较高的项目,房企的操作模式将倾向于降低持股比例,通过不操盘、不并表,使得项目列入资产负债表中的长期股权投资项,从而降低账面上的资产负债率。部分负债率较高而销售权益占比较高的房企,其合作开发项目规模有望增加。

此外,房企也更加注重多元化业务,积极寻找“第二曲线”。随着行业增速的下滑和土地红利的不再,房企依靠纯地产开发获得的盈利大幅下滑,规模增长也遇到瓶颈,多数房企早已开始寻找新的利润增长点。对于头部房企而言,虽然依托品牌、管理、融资等方面的优势,销售集中度逐年提升,但是现有规模继续增长的动能已然不足,需要找到更广阔的市场空间支撑规模和业绩的增长。对于中小房企而言,其市场份额和拿地机会受到“内卷”竞争的挤压,在“三道红线”新规下,不仅面临着更高的融资成本压力,而且通过增加财务杠杆实现规模跨越的机会更少,故而也迫切需要在差异化竞争中寻找机会。因此,大多数房企积极探索新的利润增长点,对多元化业务的重视程度也在上升。

02.五十强房企均已实现多元经营,头部房企更热衷跨界(本节有删减)

近两年,陆续有房企将名称中的“地产”或“房地产”更改为“集团”,显示出房企对于自身定位和发展策略转变的考量。据克而瑞统计,五十强房企的多元化布局全部都已经开始落地。

从赛道方向看,“地产+”模式是大多数房企的优选。统计五十强房企的布局方向,前十大赛道基本都是与住宅开发关联度和协同度较高的行业。其中,超九成房企布局商业地产及运营板块,超八成房企已经拆分物业管理板块。

物业板块是多数房企相对成功的多元化版图,现金流稳定、集中度低、成长空间大的物业板块已经获得资本市场的广泛认可,今年以来已有15家物管企业登录港交所,上市数量再创新高。房企的商管板块也已经开始资本化运作,或将成为未来房企拆分上市的下一个重点业务。

从不同房企多元化的态度看,头部房企跨界更为积极。据克而瑞统计,前十强房企均已开始地产上下游以外的跨界探索, TOP11-30房企中跨界数量占比70%,而其余五十强房企仅有一半跨界经营。资源充裕、容错能力更强的头部房企创新的积极性更高。今年,恒大新能源汽车全球发布6款恒驰车型,并开始尝试量产;碧桂园现有在研的50款建筑机器人中,已有35款投放工地测试,头部房企多年跨界深耕的成果值得期待。而其余房企的多元化仍然聚焦主业赋能,跨界方面更为谨慎,仅有少部分房企结合自身特点在个别领域作出尝试。

03.房企跨界投资偏好“确定性”,碧桂园年内收获3个IPO项目(本节有删减)

除了“地产+”多元化经营之外,房企通过跨界投资开辟新增长路径也已经形成趋势。在专门平台公司运作下,房企对外投资也在逐步成熟化和专业化。

2020年,房企跨界投资呈现两大典型特征:一是,从“培育性”投资转向“确定性”投资特征进一步强化。早期,房企投资主要集中在企业初始阶段或成长期,以A、B轮投资为主,偏向风险性投资。2020年,根据数据统计,C轮及之后投资超三成,达历年新高。中后期投资比重增加,意味着投资标的发展更为成熟,投资风险降低,并且收益确定性也更高。这表明,当前资金面收紧,市场对投资试错容忍度普遍降低,房企更加重视对外投资效率和效益的提升,以及风险控制。

二是,在投资方向上,房企“跨界”趋势深化。2020年,房企对外投资中房产服务相关领域(包括建筑、房产经纪等)投资鲜少,投资重心倚向医疗健康、智能制造、技术研发与服务等热门产业和新兴产业。56起对外投资中,智能制造、技术研发等新工业领域投资占比约27%,医疗健康领域占比约23%。

从投资成果来看,今年房企参投的不少企业都加速上市进程,其中部分已经成功登陆资本市场,且市值高企,另有部分高成长性企业还处于IPO进程中,预期也向好。碧桂园、越秀等房企作为参投方都将受益于投资标的价值增长。

其中,碧桂园作为头部房企,具备品牌和资本优势,在对外投资中表现突出。2020年,碧桂园创投收获了3个IPO项目,分别是贝壳找房、秦淮数据以及和铂医药,贝壳找房的市值高达约800亿美元。另外,碧桂园创投还参投了蓝箭航天、比亚迪半导体、企鹅杏仁等发展前景较好的企业。目前,碧桂园创投在投资领域正在快速成长起来,投资标的选择能力渐显,或成为其他房企的风向标。

2021年展望

01.存量资产挖掘、美好生活建设,房企竞逐“第二曲线”(本节有删减)

随着新业务探索的深入,未来房企多元化投资将有如下趋势:

首先,存量市场潜力挖掘是房企重要的“第二曲线”。随着房地产行业由增量市场向存量市场转变,自持型、存量型物业运营将是房企挖掘存量市场的较好方向。预计重资产与轻资产相结合、围绕地产上下游布局将是房企在存量时代稳健的战略路径。

第二,在跨界领域,房企多元化布局方式由自营向投资入股转变。过去房企整体参与程度较高,但是布局进度和资金回报都较为缓慢。随着融资监管的逐步收紧,房企也由长期高投入的自营模式转向资金投入更低的模式。房企通过创投基金、并购基金等渠道投资入股,不仅能缓解自身的资金和负债压力,也可以加快布局速度、捕获更多细分领域机会、以及分散投资风险。

第三,房企多元化布局更侧重行业成长性好、收益回报周期短的领域。房企看重布局行业的发展潜力,然而“朝阳产业”往往面临着前期资本投入高、专业化人才储备不足、市场需求仍需培育等问题,房企多数并未找到合适的盈利模式。因而房企也在调整布局战略,布局重点方向由仍处于市场培育期的潜力行业,转向发展确定性更强、回报周期更短的成长性行业。

02.把握“产业数字化”风向,关注技术型独角兽企业(本节有删减)

房企价值型投资方向主要有以下几类:

一是,存量市场仍是高价值投资板块,居住服务类是重要投资方向之一。存量时代下,居住服务板块投资价值凸显,主要包括两大类:一是房地产经纪行业,二是社区生活服务平台。尤其是贝壳找房成功上市,且市值不断突破,触发了更多投资主体对该板块的关注。产业互联网趋势下,居住服务平台数字化趋势已定,我们认为数字化居住服务平台公司增长潜力巨大,房企具备投资布局的优势,并且可以发挥协同效应。

二是,关注生物医药、集成电路、IT服务与软件开发等科创板热门上市产业。截至2020年底,科创板200家上市企业,主要集中在生物医药、IT服务与软件开发、高端设备、集成电路等产业。集成电路企业势头强劲,2019、2020年分别上市6家和10家,龙头企业中芯国际的市值超过4600亿元,位列200家头名,市值前十企业中有3家都属于集成电路行业;生物医药、高端装备产业也迎来上市大势,2020年上市数量高涨。另外,2020年,美国上市的中概股中,理想汽车、小鹏汽车市值处于高位,汽车制造商的投资价值也有待挖掘。我们认为,这些上市热门行业热度将持续,发展潜力仍然巨大。

三是,对标BAT,把握新基建领域投资风向。BAT作为投资领域的范本,投资模式成熟且专业化,带动投资风向,房企多元化投资可以参考相关布局路径。值得注意的是,今年BAT相继宣布“新基建”布局投入计划。未来数字化将是产业突围的主要方向,BAT在该领域布局已有成果且未来投入力度大,对房企投资具备参考价值。

就上文内容来看,房地产企业中还是存在很多管理漏洞的,康达信在多年的房地产管理咨询实践中,针对国内房地产企业特点积累了许多独有具实性极强的咨询工具,形成了一套解决国内房地产企业各类管理问题的方法论体系。其中独创的组织管控模型、基于流程的绩效管理方法和流程要素分析模型及关键点识别方法等拥有自主知识产权,并在万科、金地等数十个项目中得到成功的运用。

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