2021年中国房地产十大预测

2021-01-04 10:13:43 康达信管理科技 3

康达信管理科技,国内领先的房地产管理咨询公司,致力于房地产卓越管理,提供“战略规划组织管控流程优化绩效体系薪酬体系激励体系专业专项咨询物业管理咨询培训服务等。

银川房地产管理咨询公司,是国内唯一房地产全价值链管理集成服务商,帮助房地产企业建立持续发展核心优势,以“把握客户需求,提升客户价值,承载客户信任,超越客户满意”的咨询理念获得内部员工与外部同行的尊重。我们不仅拥有经验丰富、专业造诣的合伙人团队,而且还在房地产管理咨询的实践中按照专业化和职业化的要求形成了梯次结构合理的专业管理咨询团队。以下是本文章的主要内容敬请观看!内容核心可以分为3大部分:

对2020年房地产的总结盘点;

对未来房地产周期的展望;

以及对2021年房地产的10大预测。

part1

2020年中国房地产的核心总结

1、今年在南京,只要摇到号买的房子都是赚的,典型的万人摇的项目,比如某项目有3000个名额,最多的一个项目有近6万人摇号,百分之零点几的机率得到房子。

2、营销今年也出现了很多问题,滞销盘问题可能更多,一方面是渠道继续在绑架开发商,部分比较依赖渠道的项目的占比不断的提升,那些特别依赖渠道的占比已经提升到90%,佣金最高也达到10%。

3、从产品角度来讲,2020年我们做了一个产品质量问题监测,从目前所有的全媒体统计情况来看,产品的问题投诉还是居高不下,最好的产品是售楼处,很多的产品出现质量问题,在20年前就是这样。

4、今年整个销售面积将达到17亿平方米,但是这是预测,因为最后一个月的数据还没有发,但是我们预测全年的竣工数据只有9亿平方米。从2015年开始销售面积不断上升,或者说从2016年开始不断上升,但是竣工的量一年比一年少,这是一个非常奇怪的现象。

5、房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂。因为今年的房地产行业同样出现了V型反转,在今年一季度下降近40%的情况下面,在三季度就拉回来了,在四季度都回正了。

房地产真的是压舱石和稳定器,这也是整个2020年中国地产行业最大的亮色,也是中国整个经济最大的亮色之一。

6、今年土地市场金额再创新高,土地市场非常活跃。当然土地市场的火热不是热在所有的区域。

我们统计300个城市,金额达到了7.38万亿,再创新高。300城的平均楼板价达到了2613元,其中海门地价上涨了76%排在第一位。上海今年有2830亿,同比增长了53%,排在第一位。

7、从销售的角度上来说,上海排在金额的首位,5034亿元,增长了24%;杭州居第二,去年是杭州第一,但是也超过了4000亿,增长了19%;北京超过3000亿,广州也超过3000亿,深圳接近3000亿,所以今年北上广深加上杭州还是占了前5位。

重庆排在面积的首位,1779万平方米,降了22%后还在首位,所以重庆也很厉害。

8、今年一手房最高价在上海:最高成交单价到32万,总价最高到1.9亿。

最低价门槛在深圳:整个深圳所有的一手房的成交当中的最低的一套191万,最低的成交单价是2.7w。

整个深圳的最低价门槛值已经高出所有城市一大截,包括北京、上海、南京、合肥、厦门等城市。深圳的整体房价还是最贵的,倒挂了差不多12%。豪宅公寓市场深圳也独占鳌头。

但是无论是北京上海还是深圳,对于刚需的年轻的这些群体来讲,上车还是非常困难。

9、上海一手房市场成交超五千亿,二手房超一万亿(同比增长30%),二手房超过了一手房成交的一倍,整体达到1.5万亿以上。

统计到的15个二手房规模相对较大的城市实现了近4.3万亿的总成交额,推算到全国总数应该在7万亿左右。

今年的二手房全面承接了刚需:10个城市中,70平以下的二手房成交占了27%,70~90平占了33%,全部加在一起,超过了60%。

10、2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。全口径金额全面上升,但部分房企操盘口径和权益口径已经开始下降。这一现象未来可能成为常态。

11、房企货值集中度仍在提升。前30强占了70%货值,强者恒强是主题。10强拿了40%的货值。

12、下半年出现投资全面回笼,三道红线、政策调控拿地下降明显,前11-20企业下降最明显。绿企今天才能保持拿地增速。

13、房企降杠杆速度加快,增加分母,减少分子成为主要方式。大量房企降杠杆速度加快,手段包括:上市、配股,永续债、项目转让,承债权转让,并表权转让等。

14、国内物业市场规模超过1.2万亿,增速超过20%,增速远超地产行业。从2020年营收的构成来看,基础物业服务占比为20.51%、增值服务占比7.02%。

15、物业服务企业并购数量及金额不断攀升,物企并购开始加速。物业百强集中度30%,和开发企业接近70%差距很大。

16、物业四大梯队分化,未来伴随物业企业分化,近半沦为“僵尸股”。

part2

中国房地产未来趋势分析

1、从不确定性到确定性。这几年房地产销售面积都没有增长,四年时间在一个数值上徘徊,而房价一直在涨。市场已经从去年三四线城市成交为主到今年一二线城市成交占比大,造成整体房价上升,未来高点很难大幅度再突破。

三道红线政策出台后,很多房企拿不到更多的资金,没有额外的资金加入,企业没有动能,行业没有动能,市场进入无增长的时代。

过去两三年不确定充满了整个行业,甚至出现了行业的上下波动,2020年行业带上了三条红线紧箍咒后,在这样的确定性下面,当然还有确定性,就是我们提了4年的房住不炒,行业发展方向已经非常理性。

2、房地产业是最大的金融业、服务业、制造业。如果把它比作三个圆的话金融的圆会越做越小,服务业会越做越大,制造业会越画越圆。

3、房企要学习金融机构,每年要做压力测试,经营性现金流和融资性现金流都要进行关注。这两个数字加在一起是正还是负,对企业来说非常重要。

第二个压力测试,就是把所有的资产,包括在售的项目,已经拿下来的土地,存量的资产,包括卖不掉的东西,全部以市场价卖光,然后再减去所有的负债、应付款全部减完,最后得出来的数字是第二道压力测试。

两个结果不错的房企,可以继续大步前进。

4、2021年有50%的企业会是绿的,有个别房企三年转绿都很困难。

5、未来房企要跟着客户走,认真跟着客户走,重新做好需求的研究和分析,最核心的就是投资,进对城市拿对地,要精选城市、精选土地,有一些指标给大家参考,短期有6个指标,中长期指标有4个。

6、我们也注意到有的城市户籍人口变化情况非常好,比如说深圳增加了30多万,总量三年平均每一年增加30多万。

上海的人才政策放开,整个上海的常住人口的规模原先说是控制在2500万,今年在2500万,后面加了一个左右,有这个左右就好很多。出生人口也发生变化,哪些城市喜欢生孩子一目了然,上海的出生率比深圳低很多,上海和北京差不多。

7、结婚和人口基数有关,也和年轻人想法有关,多城市结婚数字减少,但不明显,因为基数多。

离婚关乎限购政策,离婚率上升,说明城市需求会增加。上海VS深圳,10年间深圳出现3倍以上离婚增长,说明深圳在买方市场出现了一定问题。

8、上海今年市场好,得益于去年棚改提速,且位于上海中心区域,涌入大量资金。

9、三四线归到交通的利好释放,能给出行业好和不好的判断。从这个角度来说,轨道交通对区域市场影响最大。

10、过去10年卖房对投资占比情况不是说大就好。长沙为何房价涨不上,过去10年成交总量仅次于成都,高于上海北京,但人均是上海北京5-6倍,人均购房量大,不需要做调控就可以控住。

11、城市投资判断上,地价创新高的城市,宁波、台州、温州、湖州、嘉兴、南通……需处于短期观望,北上广深等城市则3-5年中长期看好。

投资模式上有两种方式:第一,对今天的重点城市做好深耕;第二,要多合作,尤其是非重点城市,合作才是最大的机会,可以从原先的合作模式中操盘,甚至操盘并表都不要,主要是选一家信任的企业合作。

12、在“95-00”客户群体中,有房族占52%。无房的占48%,整体分为四类:24%袋鼠族、12%乐租族、36%奋青族、28%房二族。

他们拥有的五大共性是:都不想多负债、都想买三房、喜欢自己做装修、户型功能要齐全、人人都爱玩抖音。

13、改善要注重尺度和空间,没有好的衣帽间谈不上改善。对于健康空间的需求也不用说了,成为改善型产品的标准配置,大家对细节也越来越关注,比如现在出现了很多网红车库,细节做好了,未来溢价空间会非常大。

14、今年是营销线上元年。2020年因为疫情,线上战场提前来到,现在很多人花20%-40%的时间线上看房,现场看房的数量已经下降了。加上AI人工智能的加入,很快就可以看到令人满意的结果。使得大家的营销费用和成本节省。

15、未来哪些第二曲线,首选还是物业,物业中非住宅领域是发展的重点,教育医疗的服务、业主增值服务等等,纵向服务是真正的蓝海。接下来就是收并购的高峰,抓住一两年的时间对于物业来说是最重要的。

今天很多业主都愿意为溢价买单了,有超过一半的业主愿意付出超过房价涨幅3%的溢价。

16、政府特别关注租赁,没想到今年租赁变成现在这个样子,没人想到今年暴雷的情况这么猛烈,但还是有很多人会都去租赁,很多有房人也会去租赁,比如有孩子的为了让孩子上学方便。

越来越多的企业做轻资产运用模式。重资产模式回报周期特别长,所以开始转型做轻资产运营模式,只能从增值服务中寻找收益。

17、商业市场的消费主力发生变化:Z世代20%人口在贡献30%的销售。

因为需求主体变化,决策也随之发生变化,移动互联网、内容营销兴起,也引发了新需求:单身经济、陪伴经济、矛盾经济(朋克养生)、社交经济。要适应这样的需求,也要为其买单。

18、政府在拉动文旅行业,这是文旅最大机会,万亿市场分成了三段:前段投入建设投资、中间是不动产投资、后端运营产业投资,每年基本都在6万亿以上。

把文旅和IP结合,仍是勾地的很好的拿地方式。很多房企孕育了自己的IP。这些IP带动了文旅地产公司不断拓展。

19、养老产业中国和西方仍有差距。2020年中国1.17万亿美元,只占GDP7.5%,这个市场非常庞大,早晚要达到美国20%的目标。人口老龄化趋势不断上升,养老会超越房地产行业,2020年只是起步。

养老地产做好的关键仍在运营。3+N模式是关键:治疗亚健康领域、高龄老人护理领域、老年病康复领域,N(智慧养老、适老化改造……)

20、产业地产得益于勾地,成为近年热门。从过去1.0模式进化到了3.0模式。投资运营分离,轻资产化趋势明显。

参与产业地产房企(万科、碧桂园、中南、金地)开发模式各有所长,只要真做产业,未来都有很大空间。此外,公募REITS在加速也构成了强效利好。

21、跨界投资蔚然成风,房企趋于BAT:不自己干,投钱投企业让他们帮你干,未来房企要躺着也能赚钱。

part3

2021年中国房地产十大预测

1、行业步入无增长时代。

2、政策关注重点在租赁。

3、金融政策趋紧、三道红线范围扩大,未来还会缺钱。

4、房企会快速去杠杆,2021年会有一半房企都变绿色。

5、因为投资趋同,重点城市的地价难降。

6、销售口径上升,操盘权益下降。

7、数字化还会进一步增长、加速,线上营销成为主战场。

8、养老进入到新时代,增长提速规模放量。

9、资本的聚焦还在物业,估值全面回归理性。

10、2021十大推荐股票:龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、金地集团、万科A、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活。

就上文内容来看,房地产企业中还是存在很多管理漏洞的,康达信在多年的房地产管理咨询实践中,针对国内房地产企业特点积累了许多独有具实性极强的咨询工具,形成了一套解决国内房地产企业各类管理问题的方法论体系。其中独创的组织管控模型、基于流程的绩效管理方法和流程要素分析模型及关键点识别方法等拥有自主知识产权,并在万科、金地等数十个项目中得到成功的运用。

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