2020年中国房地产总结与展望:未来房企内生实力是关键

2020-12-29 09:53:45 康达信管理科技 3

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2020年,中国房地产市场整体销售表现受疫情影响较大,年内销售规模保持了较长时间的负增长。7月以来虽然百强房企累计业绩增速已经回正,但四季度市场整体的下行压力犹存、去化承压。规模房企整体的目标完成情况不及2018、2019年同期。

截至11月末,年内部分规模房企业绩增速较2019年放缓,企业经营压力加剧,预计2021年会有更多规模房企的增速进一步放缓。而在“三道红线”下企业融资端将进一步收紧,高杠杆、高负债的运营模式无法持续。未来财务稳健、产品力出色、运营管控能力更强的房企将获得更多的发展机遇和市场竞争优势。 

2020年总结

7月累计增速转正,四季度企业去化承压

2020年,中国房地产市场整体销售表现受疫情影响较大。在疫情对房地产市场的冲击下,无论是全国商品房的销售面积、销售金额还是行业百强房企的业绩规模,年内都保持了较长时间的负增长。其中,2020年全国商品房累计销售面积的同比增速直至10月末才得以转正。

具体来看,一季度TOP100房企整体的累计操盘业绩规模同比下降20.1%,受疫情影响最为显著。二季度,市场逐步恢复,百强房企的单月业绩同比在4月转正并稳步提升。下半年以来,随着项目施工进度加快、企业供应增加,规模房企去化成效显著。TOP100房企第三季度的单月操盘业绩同比增速均维持在25%以上,并在8月达到年内30.7%的高位。

但从整体来看,虽然房企年内供货和销售节奏后移、下半年供应量显著提升,累计业绩增速也在7月实现转正。四季度市场整体的下行压力犹存、去化率承压,截至11月末百强房企的单月业绩同比增速自8月以来持续回落。

各梯队房企门槛增幅超10%,千亿房企继续扩容

2020年,百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比提升,门槛增幅均在10%以上。其中,截至11月末TOP10和TOP30房企销售操盘金额门槛分别达到2014亿元和928.3亿元,同比增幅达10.3%和12.6%。TOP50房企操盘金额门槛增幅最高,较去年同期提升20.6%至562.5亿元,规模房企竞争优势凸显。另截至11月末,TOP100房企的销售操盘金额门槛达到189.9亿元,门槛增速为11.6%,较去年同期也有明显提升。

此外,截至2020年11月,全口径千亿房企数量相比去年同期已增加5家至32家。预计全年千亿房企数量将在40家左右,规模为800-1000亿的房企数将在12家左右,800亿以上房企梯队继续扩容。

规模房企整体目标完成情况不及往年同期

2020年自二季度以来,有部分规模房企积极抓住销售窗口期、加速去化,在年内设定了业绩目标的企业中,截至11月末已有超6成房企完成或接近完成全年目标。其中,如恒大、金茂、滨江、越秀、时代这5家房企都在11月提前达成了全年目标,业绩表现相对突出。

但同时,从整体来看2020年规模房企的业绩目标完成情况不及2018、2019年同期。截至11月末有近4成房企的目标完成率较低不足90%,占比达到近五年来同期最高,少数房企目标完成率不及80%。一方面,年内疫情对企业全年的推货和销售节奏影响较大。另一方面,四季度市场下行压力犹存,规模房企单月业绩同比增速放缓,部分企业货值去化与目标完成承压。

2021年展望

规模房企增速放缓反映行业压力,明年将有更多企业负增长

2020年,在年内疫情对国内房地产市场的影响下,部分规模房企业绩增速较2019年进一步放缓,企业经营压力加剧。具体来看,我们选取了45家规模上市房企1(主要集中在TOP50),通过其2018年至2020年前11月的业绩披露计算可比口径下的业绩增速。

截至11月末,这部分规模上市房企的全口径业绩增速从2019年的19%放缓至11.2%。45家企业中,28家房企增速有明显放缓,5家房企业绩转向负增长。作为目前行业百强中的领军企业,这部分规模上市房企业绩增速的放缓也是目前行业压力加剧的信号。

我们预计,在三条红线的压力下,房企投资和规模扩张的动能将进一步降低。房企在今年普遍规模降速、部分负增长的情况下,2021年企业增速将普遍下降,不排除将出现更多业绩负增长的企业,甚至龙头房企。

降负债、促增长双重挑战下,未来房企内生实力是关键

综合来看,在目前的行业竞争格局下,大型房企增速放缓、经营压力加剧。同时,随着市场资源向优势企业集聚,中小规模房企的增长空间也进一步受限、规模竞争压力提升。特别是今年9月在房地产资产新规“三道红线”试行后,企业融资端进一步收紧、对投资、开发、销售节奏都产生了一定影响。未来高杠杆、高负债运营模式无法持续,倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、提速现金回流。

展望2021年,中国房地产行业势必仍将面临考验。在行业增速放缓的大背景下,无论是疫情的冲击,还是“三道红线”都更加考验房企的经营实力。对于房企而言,防范风险,更好地适应市场调整是第一要务。预计未来,现金充裕、财务稳健的房企将有望获得更多优质的市场资源和发展机遇,一些央企、国企的优势将进一步凸显。

同时,需求侧改革的提出也对房企提出新的课题。在需求侧改革推行下,市场将更加关注需求端的特征与变化趋势,消费结构也会发展深刻变化,仅从供应端发力将难以适应市场趋势。这将倒逼房地产行业转变发展思路,加速向买方市场转型。能够顺应新环境转变的房企未来会有更大的优势。

康达信在多年的房地产管理咨询实践中,针对国内房地产企业特点积累了许多独有具实性极强的咨询工具,形成了一套解决国内房地产企业各类管理问题的方法论体系。其中独创的组织管控模型、基于流程的绩效管理方法和流程要素分析模型及关键点识别方法等拥有自主知识产权,并在万科、金地等数十个项目中得到成功的运用。

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