2021年的房地产市场,究竟要向何处去?

2020-12-24 11:54:31 康达信管理科技 12

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2020年,即将成为历史。今年的房地产市场,有的惊心动魄,有的波澜不惊,和以前二十多年的房地产市场,情况都不相同。

以前,国内的房地产市场,基本上都是一盘棋,火爆的时候,一齐火爆;慢涨的时候,一齐慢涨。房价飙升的时候,一齐飙升;房价缓涨的时候,一齐缓涨。

2020年的房地产市场,变成了一边是海水,一边是火焰(著名作家王朔小说的名字),也就是冰火两重天。以深圳为代表的南方经济发达地区的城市,继续火爆,万人抢购一套住房的现象,层出不穷,此起披伏。严厉的调控措施,也按压不住。以天津,郑州,青岛为代表的北方经济不发达地区的城市,房地产市场一片低迷,售楼部门可罗雀。以银川,呼和浩特为代表的西部经济落后的地区城市,却在下半年,开始发力,房价上涨迅猛,也出现了抢购现象。

那么,在即将到来的2021年,国内的房地产市场,将会是一个什么走向呢?是低迷的继续低迷,火爆的继续火爆吗?还是恢复到过去那种全国一盘棋的状态?

其实,认真分析一下各个因素,就能够看出,明年房地产市场的大致走向。

第一个因素,那就是今年九月份,中国人民银行发布的,针对房地产开发商的“三道红线”。如果这三道红线真正实行,对于房地产开发商的大规模扩张,会起到严重的抑制作用。因为房地产开发商不可能再进行大规模的举债,这样就会影响到他们的资金流。销售回笼资金,就成为他们的主要资金来源。他们再指望涨价,可能性就会越来越小。

第二个因素,炒房团成员陆续退出市场。在北方那些房地产市场低迷的城市,炒房团成员都已经或者正在离开。不赚钱,谁也不可能继续购买房子,炒房者的脑袋又没有进水,一旦炒房不赚钱,他们逃的比兔子都快。炒房者的离去,只能让低迷的房地产市场更加低迷。

第三个因素,刚需一族继续观望。特别是在北方的城市。房价不再上涨,他们就盼着房价下跌。能省几万是几万,那可都是自己的血汗钱呢!

第四个因素,“房住不炒”政策不会放松,像深圳那样,房地产市场的火爆不大会长久。爆炒住房,肯定会受到压制。房价也不可能无限暴涨。

第五个因素,在一些房地产市场低迷的城市,地方政府已经开始出手救市。就像山东威海市的乳山市,市长宫本杲先生就公开强调:房地产行业是国民经济发展的重要的支柱产业,拯救房地产市场义不容辞。所以,盼望房价暴跌的百姓,可以打消这个幻想了。

当然,还有几个因素,主要影响的是长期的房地产市场。

第一,国内一亿多套的空置房。如果炒房不再赚钱的情况下,这些空置房肯定都会进入二手商品住宅市场。毫无疑问,这会严重冲击新建商品住宅的销售,迫使新建商品住宅的价格下降。

第二,我国城市居民拥有的商品住宅,基本上已经处在饱和状态,96%的城镇家庭已经有房,而且,其中40%的城镇家庭,还拥有两套以上的住房。

第三,人口继续老龄化。

第四,人口出生率下降。

第五,我国的城镇化率也在逐步放缓。

第六,现在的房价太高,已经远远超出普通民众的购买能力。

以上十多个因素说明,无论在明年,还是以后的若干年,房价再次飙升的可能性都不会太大。当然,房价如葱,恐怕也没有什么可能。

康达信在多年的房地产管理咨询实践中,针对国内房地产企业特点积累了许多独有具实性极强的咨询工具,形成了一套解决国内房地产企业各类管理问题的方法论体系。其中独创的组织管控模型、基于流程的绩效管理方法和流程要素分析模型及关键点识别方法等拥有自主知识产权,并在万科、金地等数十个项目中得到成功的运用。

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