时间和价格,会化解地产股所有的负面因素

2020-12-15 09:16:30 康达信管理科技 12

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已经快年底了,市场上的大行业基本都是歌舞升平。曾经一个头磕在地上的“三惨”,银行和保险的主力股都已经收红,而标志性的地产股,大部分还是绿的。A股标的好一些,跌幅多在个位数,内房股就惨得多,很多都超过了20%,融创、金茂、中海、奥园这些去年的明星股,跌幅都超过了30%。

汇总下原因,有些A股和港股是共同的,包括:

1、三道红线的调控反应期

不管理解多少,宏观调控出台之后,市场往往都会有一个明显的反应期。即便是如火如荼的2016年4季度,在各地纷纷重推限购政策后,万科、保利、新城、金科等标志性企业也都出现了回调,其中万科A当季度的下跌幅度达到了21.49%,比今年全年的跌幅还高出一倍多。但当时港股市场明显坚挺,丝毫不改狂升的势头,并在2017年迎来了内房股历史上最辉煌的一页。A股地产也伴随着2017年的白马行情,不断创出新高。

2、疫情影响,中报营收增长受限

这是今年客观条件导致的负面影响,上半年很多地方都是只有3个多月的施工期,对交付制约明显。预计下半年,大部分房企会基本恢复正常工期,但或多或少还是会对营收有一定的影响。

3、中报增收不增利

地产股经过7月初的爆发后,随着中报的出台而陆续回落。主因之一,就在于中报时,很多房企的营收增长与净利润增长严重不匹配。一方面是因为2016、2017年拿的地,市场溢价率较高,而后期又出现了限价,另一方面也是2018年市场整体销售不佳,很多房企以量换价,导致今年结算的时候净润率大幅下降。

4、地产永续性的质疑

虽然商品房的销售额连年增长,但市场一直对房地产开发的永续性表示怀疑,面对中报增收不增利的普遍现象,更是连过去几年的销售额能创造多少利润表示质疑了。地产行业整体的增速已经无法保持持续高速增长,但龙头房企仍然有数倍的增长空间,不管是在营收上还是在利润上。在三道红线的作用下,利润的空间甚至会比营收更大。

内房股比A股表现更弱,这就与交易市场有直接关系了,同股同权的万科A今年的跌幅是8.3%,而同股同权的万科企业则下跌了18.39%,跌幅超出了倍数,这就只能从市场的不同来寻找原因了:

1、部分内房股2019年涨幅较大,获利盘较多,杀估值更狠;

由于近10几年地产股无法在A股上市的原因,一批地产新锐都是在港股上市的。TOP10中,恒大、碧桂园、融创、中海、华润、世茂占据了大半壁江山,而万科、新城也都有港股。地产股的主流,实际上是在港股。

2019年,融创、金茂、奥园、时代等涨幅都较大,估值短期提升快,获利盘也较多,这是今年这些企业股价严重下跌的重要原因。而这些领涨的个股大幅回调,也严重打压了其他港股,甚至直接影响到了A股。

2、港股市场上,外资大幅流出;

按照港交所的口径,今年以来外资净卖出4200亿港元,11月份虽然有所回流,但主要集中在香港本地股票。南向资金是市场的主要供血者,但流入方向主要是科技和消费类。

3、人民币升值影响,大资金对港股存有疑虑;

美元宽松,人民币自6月份以来不断升值,已经达到了9%。而且至今升值速度依然不减,这让部分资金对投资内房股产生了顾虑。

以上种种都是客观存在的因素,地产股近年面临的负面影响确实比较多,但在股市里,时间和价格是化解一切负面压力的最有效因素。

国内疫情,已经被有效控制,不再影响生产和生活;

三道红线对龙头房企的利好,基本上已经成了行业共识;

增收不增利只是特殊时期的偶然现象,2019年之后销售的房源,利润率会有显著提升;

外资在美国大选之后,已经开始明显回流港股市场;

这些,都是在转好的利空因素,会随着时间的推移重新改变市场的逻辑。

更重要的是,当前的股价已经基本化解了这些负面压力,当估值被压缩到只有3、4PE的时候,大量地产股的股息高达5%以上,有些甚至接近10%,仅此一项便可以吸引更多长线资金进场。更何况,今年的商品房销售额超过去年已成定局,龙头企业绝大部分都保持了正增长,这些货源结算出来的利润,要比2018年好上很多。

举个例子,中国金茂这样保持着30%多销售增速的房企,跌幅超过30%,这本身就是一个奇观,这表明市场认为中国金茂今年销售额的净利润率,会下降到2018年的状态。但了解企业今年可售部分地价的投资者,非常清楚两者之间会相差多少,在毛利率超过40%的城市运营用地所占比例越来越高的大背景下,2018年的二级市场状况已经成为历史了。

对短线投资者来说,今年持有地产股,尤其是持有内房股的压力是很大的。但对仓位控制较好的长线投资者来说,这是提供了一个2019行情再现的机会。面对已经明显超出银行理财收益的股息率,我会继续买入,唯一的问题是,要不要打破单行业不超过半仓的持仓策略,这确实是个问题。

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