黄奇帆:房地产要大变天!2020年后房地产的“6大趋势”!

2020-12-15 09:15:58 康达信管理科技 16

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2019年的苦日子,也让地产人更加冷静,同时,也让我们更加客观、理性、辩证的审视这个行业。一味看空,一味看多,都有失偏颇。

今天这个地产的转折十字路口,大家已不只满足看这个行业明年会怎么样?而是开始重新审视这个行业,比如中国房地产本身接近天花板后未来5年、10年又会如何发展?房地产住宅未来还有没有得做?房企转型多元化的力度是否需要克制或者甚至是加快……这些都成为当下规模房企普遍关注的问题。

也就是说,站在2020年,如何看待回中国房地产2030年的格局会如何?最核心有6个问题。

第一、未来10年,中国房地产的总量走势会加速下降吗?

第二、中国区域城市分化严重,未来10年房企主战场在哪里?

第三、房企并购不断,竞争加剧,未来房企数量会缩减到多少?

第四,中国房企目前平均80%左右高债务未来10年会下降到多少?

第五、中国房地产价格涨了那么多年,是否还存在继续大幅上涨的可能?

第六、未来房企的销售格局中“”政府与市场”的边界和比例会如何?

关于这六个房企非常关注的问题,重庆市原市长黄奇帆在前几天11月26日的《2020中国经济形势解析高层报告会》做了针对性、干货的发言。既总结了过去中国房地产的高增长逻辑,又对2020年到2030年的中国房地产趋势做了6大预判。

前20年,全国房价涨了10倍

第一个趋势:未来10年总量从17亿到10亿,10亿是平衡点

我们去年整个中国的房地产,去年一年的建设规模17亿平方米,销售规模也是17亿平米,大体上是世界之最。

未来10年17亿每年会逐渐减少

到2030年会降到10亿平方米左右。

到2040年降到5亿平方米呢?也不会。

到了10亿平米左右就变成一个平衡点。

每年折旧和每年需要新建的数大体进入平衡态

就变成一个持续稳定发展状态。

也就是说现在的17亿平米是高点,到10亿平方米又会形成一个平衡点。过程中也不会回落降到3亿、5亿平方米。

过去30年,中国房地产规模总量是如何增长的?

首先,1990年全国才1000万方。彼时,整个中国不管是民间造的还是政府造的,那时候单位分房子,反正整个中国在1990年造了1000万平方米。

其次,2000年达到1亿平米。90年代开始有了房地产市场,房地产公司也从90年代展开,到2000年,整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米,这1亿平方米70%-80%已经是房产公司造的,已经是市场化的了。

然后,2010年正式达到10亿平。从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米,可以说这十年涨了10倍、

到如今,从2010年的10亿平方米又隔了八年,增长了7亿平方米,一共是2018年达到17亿平方米。

全世界房地产的增长规模以这么快的速度,从1亿平方米涨到17亿平方米,全世界一百年历史上绝无仅有。可见中国的房地产发展势头和规模。

是不是今后十年再来翻一番,17亿变成34亿呢?我刚才说了不可能,2017年、2018年17亿平方米,大体就是中国房产规模的天花板,碰上天花板进入拐点,往后是逐渐减少的。

当然不会一年减3亿、5亿平方米。总的意思就是当年怎么样往上涨,势如破竹的上涨,减的时候不会势如破竹往下减,而是逐渐的往下减,十一二年减掉40%,大体如此。为什么1990年-2017年,房地产从1000万平方米涨到17亿平方米,这个倍数不得了。里边有四个原因:

第一,人均面积从10平米到如今40平米的大改善

1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米,像上海人均住房其实只有六点几平方米,三口之家20平方米,这算是过得好的。

所以首先中国住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米,有的城市50平方米,就是住房改善的过程,一个非常大的刚需扩张的过程。这是第一个概念。

第二,城市人口大幅扩张,带来巨大需求

小城市居民进中城市

中城市居民进大城市

大城市居民进上海、北京、特大城市等等。

人口扩张。1980年改革开放初期整个中国是9亿多人,城市居民2.8亿人口,那时候我们城市化率只有30%,也就是说当时不到3亿的城市居民。

到2000年我们城市人口到了5亿-6亿,现在城市人口多少呢?不算农民工,城市人口有7亿左右。把农民工在城里常住人口也算城市人口,我们已经到了9亿多一点。

城市人口从当初2.8亿到如今7亿,而且人均达到40-50平方米,这是城市人口扩张产生了巨大的刚需。

第三,旧城改造的增量

我们在城市发展中有个旧城改造,对一些棚户区、一些危旧房拆迁,许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的,有些地方一般的房子拆掉。

这种拆迁建新的过程,这一块也是发生在40年来,拆掉1亿平方米,可能造了3亿平方米来覆盖,这是一块新的补充。

第四,正常的房地产折旧

中国的房子50年代的时候农村里是土坯房,城里是砖木结构房。

首先,土坯房5、6年就要拆掉重造。

其次,砖木结构的房一般15年,城里的也要拆掉。

其三、到了1979年以后造钢筋混凝土,那时标准就是5层楼到12层楼,这些房子理论上30年左右就到了折旧年龄,拆迁重来。从这个意义上讲,1980年造的房现在差不多又要拆了。

中国钢筋混凝土的水泥标准、钢筋混凝土各方面档次相对国外都比较低。一直到2010年以后,我们建设部出了新的钢筋混凝土建设标准,这个标准造出来的房子大体上都可以50年-70年。

那么世界各国现在的钢结构的房,欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大,这些发达国家和地区只要是钢结构的房一般都是100年,没有地震这种特殊的外力破坏,不发生战争,正常状态下他们的房屋可以生存100年。

所以我们国家以前的房子15年、30年,拆了造,造了拆,所以中国人花钱花的是最多的,积累的是不够多的。所以从这个意义上,我们的GDP常常造了很多效益不高,战略上讲无效的GDP。

为什么说今后的十多年,房屋建设不会17亿再变成34亿、40亿,不会这么涨。因为刚才说到高速度扩张的四个原因大部分消失了。

第一个就是人均现在到了40多平米,有的城市50平米,总之全国的平均值是40多平方。

全世界的城市有的人家庭富裕,三口人住着300平米的别墅,500平方的别墅,甚至有几套房。当然他的面积就超级多。但是就大数平均来说,一般到了50平方米左右,就完全满足了刚需,再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。

基本面上说,不管是巴黎还是纽约,人均住房都在50平方米左右,美国人是世界上房子比较大的,他也没有变成人均100、200。伦敦和巴黎也是。

就这个意义而言,当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米,那是特殊家庭富裕了以后的个案。而对比中国,过去从10平方到40平方米的巨大的缺口,这个阶段过去了。以后除非发生战争,房屋敲掉了重新来。正常情况下这一块的补充量就很小了。

第二,人口扩张红利基本有限了。

中国的人口城市化率已经到了60%,充其量再过十几年,到了70%,城市化率还会提高,城市化进程还没完成。但到70%以上基本就到头了,刘易斯拐点就拐过来了。

中国城市化率现在总体上已经比较高了。今后十来年还会有十多个百分点,差不多还会有2亿人进城,这是确定的。

但是这2亿人进城,跟原来5亿人进城是两码事。

它后面的后续部队越来越少了,所以就此而言农民数量在减少。这时候进城的人也不是铺天盖地的进城。

虽然未来小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人,相当一部分城市的人口不再增加,一部分的城市人口在继续增加,但是增加的数量有限,只有少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。

所以概括来说,未来中国整个人口扩张的基数、农民进城的整个基数,今后10年数量会大大下降。

第三,旧城改造的改造速度变低了。

从前几年开始,我们新造房的标准至少都是50年以上,这样一来折旧率下降了。本来30年折完,现在变成了50年折完,这个基数又缩小了,这是一个方面。

旧城改造,大规模拆迁,为了建一栋楼把旁边还算正常的房屋一起拆了,城市布局调整,这些事情都在过去20年大规模的城市化过程中逐渐趋于完善。

未来像过去20年经常发生的每个城市都在扮演的大规模的动迁、旧城改造的故事,可能要减少70%-80%。

所以未来房地产的建设规模也就差不多。

另外从绝对总量来说,现在人均40多平方米,七八亿城市人口,我们有300多亿平方米。

或者今后如果9亿多城市居民,每人40平方米,360亿平方米。每人50平方米,450亿平方米。这400亿左右平方米今后当然会有折旧,那么这个折旧,如果按照50年平衡来算,每年就是8亿平方米。

所以我刚才说到了总量下降,降到10亿的时候,又过了十来年,形成了一个新的平衡态,就是指过十来年整个中国的存量房屋,各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候,用50年折旧,每年要折掉8亿多平方米。这就是要更新居住。

到那时候如果还有一小部分是结构性的,各种因素的修修补补,增减和补充,总而言之10亿平方米就是个平衡。

所以未来10年,17亿平方米一年变成10亿平方米左右,到了10亿平方米左右又会形成一个新的平衡,以后主要不是城市扩大造房子,不是改善刚性缺口造房子,而是房屋的寿命折旧形成了一个增量与存量之间的调整,这是我讲的第一点。

第二个趋势:未来10年,中国房价显著上涨缺乏关键动力

1990年没有房地产市场,都是政府分配,你说不清是什么价。

但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了。那时候全国平均的房价其实就是1000块钱左右,这是全国房价的总平均。在20年前,上海房价在2000块钱。

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