房地产告别只涨不跌时代

2020-12-11 10:15:58 康达信管理科技 14

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“房价只涨不跌的时代已经过去。”

12月1日,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》(以下简称报告)。报告指出,局部房价下跌监测预警,将成为市场监测预警的重要方面。

2020年,房地产市场整体呈现下滑的趋势。在报告监测的城市中,部分城市2020年度房价出现一定程度下跌。据纬房指数同比监测,从2019年10月到2020年10月,9城市年度跌幅均在5%以上,最高年度跌幅为9%。

贝壳研究院数据表示,2020年1~11月,66城新房市场累计成交套数同比下滑5.2%,成交面积累计同比下滑5.4%,但较10月累计降幅收窄1.1-1.5个百分点。

如果同历史峰值比较,一些城市房价下跌的趋势则更为明显。

报告显示,从各城市历史高点至2020年10月,20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上,其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上,下跌幅度最大的城市是廊坊,相比2017年4月的峰值降幅达46.9%,青岛、天津相较峰值下跌20%以上。

从各城市房价由涨转跌的时点看,这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形:一类是2017年上半年前后,以京津冀城市为代表,主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发,到目前已经调整了约3年半;另一类是2018年下半年前后,以三四线城市为主,主要为货币化棚改退潮所引发,到目前已经调整了约两年半。

可以看到,很多城市在疫情开始前,房价就已经阶段性见顶。房价下跌不完全是因受疫情冲击的影响。

报告表明,局部房价下跌监测预警,将成为市场监测预警的重要方面。虽然平稳运行为房地产政策的重要目标,但一定范围的波动也是市场运行的常态。房价下跌的原因较为复杂,既可能有宏观大环境因素,也可能有城市自身供给过剩的原因。

“仍有部分城市房价出现较快上涨”

在因城施策的政策背景下,各城市房地产市场的差异化将成为常态。新冠疫情的出现,加速了房地产市场大分化时代的来临。

在很多城市房价下跌的同时,报告认为“仍有部分城市房价出现较快上涨”。

贝壳研究院报告显示,截至2020年11月,一线城市新房市场成交量基本完成恢复,达到与去年同期持平状态,成交套数累计同比增长0.3%、成交面积累计同比增长1.3%。

其中深圳“715”新政后,又有“729”新政补充,整体调控从严,但新房在抑制房价过快上涨过程中,刺激刚需客户主力入市,市场热度较高。同时,广州由于人才政策的刺激,新房成交面积累计同比增幅持续上升。

报告认为,房价上涨的原因同样较为复杂,既可能有宏观大环境因素,也可能有城市自身供给不足的原因,还有可能是城市经济基本面出现了重大利好。另外还有一种相对较快上涨的情况难以被直接识别,如相关联的同类城市房价均较快下跌,但该城市房价微涨。

在如此背景下,房地产也成为了我国防范金融风险的重要方面。

日前,中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清谈到,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

康达信在多年的房地产管理咨询实践中,针对国内房地产企业特点积累了许多独有具实性极强的咨询工具,形成了一套解决国内房地产企业各类管理问题的方法论体系。其中独创的组织管控模型、基于流程的绩效管理方法和流程要素分析模型及关键点识别方法等拥有自主知识产权,并在万科、金地等数十个项目中得到成功的运用。

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